나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53857 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 534-6 창원빌라 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산성호중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 / 지상4층 건물 중 제지층 제비01호 로서 외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택 (방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임차인 거주중인 것으로 조사 되었으나 자세한 임대내역은 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.04.02. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53857 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 534-6 창원빌라 지층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000원

토지면적: 28.73㎡ (약 8.7평)

건물면적: 64.93㎡ (약 19.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 건물 상세정보

건물명: 창원빌라

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

층수: 지하1층 / 지상4층 중 지하1층 비01호

준공일: 2002년 06월 04일

총 대지 면적: 264.7㎡ (약 80.1평)

본건 토지 지분: 28.73㎡ (약 8.7평)

총 건물 연면적: 654.985㎡ (약 198.1평)

본건 건물 전용 면적: 64.93㎡ (약 19.6평)

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산성호중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 안산세무서장의 압류 (2021.10.20.)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전 임차인: 한국토지주택공사)

* 보증금: 94,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-01-19

* 확정일자: 2017-12-12

* 배당신고일자: 2020-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.04.02. 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 없으며, 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액: 94,000,000원 (주택임차권)

3. 상권 및 생활정보

주변상권: 본건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

생활편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 시세분석 및 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 6일, 일동 623-9번지 대림아트빌, 48.32㎡ (약 14.6평), 105,000,000원

* 2026년 7월 2일, 일동 552-1번지 대영렉스빌B동, 79.86㎡ (약 24.1평), 185,000,000원

* 2026년 7월 2일, 일동 660-9번지 이레하이츠빌라, 73.155㎡ (약 22.1평), 150,000,000원

평균 면적당 시세: 약 218만원/㎡

본건 건물 면적 (64.93㎡, 약 19.6평) 기준 추정 시세: 약 141,870,000원 (약 1억 4천 1백 8십 7만 원)

시세 비교: 본건 감정가(97,000,000원)는 최근 실거래가 평균 시세(약 1억 4천 1백만 원) 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

예상 입찰가: 115,000,000원 (약 1억 1천 5백만 원)

참고사항: 해당 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점, 감정가 대비 시세 상승 여력, 및 경쟁 입찰을 고려하여 산정한 금액입니다.

5. 잠재적 리스크

임차인 명도: 대항력 포기서가 제출되어 법적 문제는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 협의 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 노후화: 2001년 건축물로 연식이 있어 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 재매각 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (본 경매 매수에는 직접적인 영향이 적습니다.)

6. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 시세가 높아 투자 수익률이 높을 것으로 기대되는 유망한 경매 물건입니다.

임차인의 권리관계가 명확히 정리되어 있어 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

주거 지역 내에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

시세 대비 저평가된 감정가

권리관계 명확화로 인한 명도 리스크 감소

안정적인 주거 환경

8. 추가 조언

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세와 권리분석을 바탕으로 산정되었으나, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 입찰 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.