나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514260 [1] 인천광역시 부평구 십정동 181-128 아이캐슬 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 국철1호선'백운역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층 지상 7층 건물 내 제2층 제201로서, 외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 대체로 정방형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북서측, 남동측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2024-12-30)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동 181-128, 아이캐슬 2층 201호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경514260 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 189,000,000원입니다.

토지 면적은 25.94㎡ (약 7.85평)이며, 건물 면적은 65.46㎡ (약 19.79평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 국철 1호선 백운역 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층 지상 7층 건물 중 제2층 제201호에 해당합니다.

건물의 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

집합건물 등기부상 을구 1번으로 주택임차권(권리자: 김민정, 권리금액: 280,000,000원)이 기재되어 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

또한, 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 갑구에는 소유권이전, 신탁등기말소, 압류, 가압류(주택도시보증공사, 강서세무서 등)가 다수 존재하며, 을구에는 주택임차권, 압류 등이 등재되어 있습니다.

말소기준권리는 갑구 10번의 압류(부평구)이며, 매각으로 인해 위 주택임차권을 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 십정동 일대는 백운역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 근린생활시설 및 업무시설이 다수 분포하고 있어 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

다세대주택 및 아파트가 혼재하여 지역 주민을 대상으로 하는 상권도 형성되어 있습니다.

국철 1호선 백운역을 이용하는 수요와 더불어, 주변 업무시설 종사자들의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

편의시설, 금융기관, 의료시설 등은 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변에 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)이 있어 교육 시설 관련 규제가 존재할 수 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

인천광역시 부평구 십정동 181-128 일대에 대한 주변 혐오시설 조사 결과, 현재까지 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 답사를 통한 추가 확인이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 파악이 필요합니다. 이는 향후 자금 조달 또는 권리 행사 과정에서 영향을 줄 수 있습니다.

감정평가서 요약에 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 임차인 현황 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 '가로구역별 최고높이 제한지역', '토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)' 등이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 백운역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

감정가 대비 인수할 보증금이 없는 권리분석상 비교적 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경과 임대 관계 미상 등의 변수를 고려해야 합니다.

소규모주택정비 관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

백운역 초역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

권리분석상 인수 부담이 적어 명도 관련 리스크가 낮을 것으로 보입니다.

해당 건물이 위치한 지역은 준주거지역으로, 향후 주거 및 상업 시설 수요가 지속될 가능성이 있습니다.

최근 매매 사례(2025년 3월, 210,000,000원, 74.85㎡)를 고려할 때, 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 3월 동일 건물(아이캐슬)의 3층 74.85㎡ 면적 오피스텔이 210,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

본건의 건물 면적은 65.46㎡로, 이를 감안하여 환산하면 시세는 약 183,587,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 189,000,000원으로, 최근 매매 사례 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

권리상 인수할 보증금이 없고, 대항력 있는 임차인이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰이 이루어질 수 있습니다.

시세 및 감정가, 경매 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.