나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35107 [1] 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 493-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 소재 "금란 초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 창고 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호1 : 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 기호2 : 본건인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1~2 : 사다리형 평지 토지로서 전으로 이용중 임. .

인접 도로상태

기호1 : 남동측으로 세로(가)에 접함. 기호2 : 세로(불)상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~2 : 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(제한)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 원추표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25

제시목록 외의 물건

기호1~2 지상에 비닐하우스가 소재하나, 구조 및 규모 이용상황 등을 고려 할때 철거 및 이동이 용이하여 토지의 사용수익에 미치는 영향은 낮은 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(증명서 미제출시 보증금 반환하지 않음)
2. 지상에 대형 비닐하우스 1동 있으나 평가에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35107 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 493-4

* 용도: 전

* 감정가: 308,830,000원

* 토지면적: 694.00㎡ (약 209.9평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 소재 "금란 초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 전, 답 등의 농경지 및 창고 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 토지는 사다리형의 평지이며, 현재 전으로 이용 중입니다.

* 남동측으로 세로(가)에 접해 있으며, 다른 면은 세로(불) 상태입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 구

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2005-03-24

* 배당신고일자: 2026-02-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의: 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상인 경우와 유사하게 실제 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 정덕자 (1984-08-02)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2019-03-08, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 대한니트협동조합연합회 (2019-11-07, 300,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 대한니트협동조합연합회 (2025-11-26, 263,348,600원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 420,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않아 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지와 창고 등이 혼재된 지역에 위치하여, 상업 활동보다는 농업 또는 관련 시설 운영에 적합한 지역입니다.

* 지도 검색 결과, 본건 인근은 주로 농경지 및 소규모 창고 시설이 분포하고 있으며, 대규모 상업 시설이나 주거 단지는 확인되지 않습니다.

* 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당되어 이는 지역 개발 및 토지 이용에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 "금란 초등학교"가 위치하고 있어, 교육 시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 주변 환경은 주로 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명이 필수적입니다. 증명서 미제출 시 낙찰 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 원추표면구역, 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역 등 다수의 토지이용 규제를 받고 있습니다.

* 이러한 규제들은 토지의 활용 가능성을 제한하며, 개발 또는 건축 시 허가 및 승인이 복잡할 수 있습니다.

* 특히 공항 관련 고도 제한, 개발제한구역, 군사 보호구역 등은 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

* 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 추가적인 허가가 필요할 수 있습니다.

* 전산 오류 가능성이 있으므로, 관련 지구 지정 여부는 반드시 관계 부서에 확인이 필요합니다.

* 지상 비닐하우스: 토지상에 대형 비닐하우스 1동이 있으나 감정평가에서 제외되었습니다. 철거 또는 활용에 대한 별도 고려가 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 물건 정보에 "대항력있는임차인"이 언급되어 있으나, 임차인 현황표 상에는 해당 임차인의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있어 정보 간 상충이 있습니다. 이는 실제 명도 시 임차인과의 분쟁 소지가 있거나, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 관계를 면밀히 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 소재 농지로서, 다수의 토지이용 규제와 농지취득자격증명이라는 필수 조건을 수반하는 물건입니다.

* 주변 환경은 농경지 및 창고가 혼재된 지역으로, 상업적 또는 일반 주거용 개발에는 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

* 기존 채무 총액이 감정가를 초과하는 점, 지상 비닐하우스, 그리고 잠재적인 권리 문제(대항력 있는 임차인 가능성) 등은 신중한 접근을 요구합니다.

* 농업 목적 또는 장기적인 관점에서 접근하는 투자자에게는 고려될 수 있으나, 명확한 활용 계획과 규제 완화 가능성, 그리고 인수 부담 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 생산 활동을 위한 토지 확보: 농업진흥지역이 아니더라도, 전으로 이용 중인 본건은 농업 목적의 토지 확보 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성 (장기적 관점): 현재는 각종 규제로 묶여 있으나, 향후 지역 개발 계획이나 규제 완화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 초기 투자 부담 (감정가 대비): 권리 관계와 규제 리스크를 충분히 인지하고, 낙찰가를 보수적으로 책정한다면 잠재적 수익률을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 308,830,000원

* 현황: 농지, 다수의 개발 제한, 농지취득자격증명 필수, 비닐하우스 존재, 권리 관계 확인 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 216,000,000원 ~ 247,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 명확화, 주변 시세 조사 등을 통해 추가적으로 보수적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.