나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53897 [1] 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 358-26 세영퍼스트빌 나동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 소재 "팔곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2012.01.30일에 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 2층 202호로서 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등. 창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어있으며, 도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 북서측 으로 로폭 8m, 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동 관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 나성오)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경53897 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 358-26 세영퍼스트빌 나동 2층202호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 다세대주택)

건축년도: 2012년 1월 30일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내 2층 202호

감정가: 162,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

토지 지분: 27.8977㎡ (약 8.44평)

건물면적: 51.19㎡ (약 15.49평)

건물 지분: 51.19㎡ (약 15.49평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 소재 "팔곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동 관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 우리은행의 가압류(채권액 26,828,529원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 나성오의 승계인)

* 보증금: 124,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 30일

* 확정일자: 2021년 9월 15일

* 배당신고일자: 2023년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 대항력은 없으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 총 등기부채권액

우리은행(가압류) 26,828,529원, 하나카드(가압류) 6,898,085원, 서민금융진흥원(가압류) 17,703,470원, 주택도시보증공사(강제경매) 124,300,000원. 총 175,730,084원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 동일한 '세영퍼스트빌' 단지 내 유사 면적 물건의 최근 매매 사례를 참고하였습니다.

* 세영퍼스트빌 (358-21번지, 2009년식, 74.18㎡): 2026년 3월 14일 133,000,000원 (13.3억원)에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 51.19㎡ (약 15.49평)이며, 위 사례를 바탕으로 평당 단가 약 179.3만원/㎡ (133,000,000원 / 74.18㎡)를 적용 시, 약 9,214만원 수준으로 환산됩니다.

다른 주변 다세대 주택의 최근 매매가(2026년 3월)는 110,000,000원 (59.55㎡) ~ 167,000,000원 (72.05㎡) 수준입니다.

감정가 162,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 임대 시세

제공된 JSON 정보에는 매매 정보와 동일한 내용이 반복되어 있어, 정확한 임대 시세 파악이 어렵습니다. 임차인 현황상 보증금 124,300,000원, 차임 0원으로 표기되어 있으나, 이는 HUG 인수 조건 변경에 따른 특이사항으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 인근 편의시설: 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.

* 교육시설: "팔곡초등학교"가 인근에 위치합니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

2012년 1월 30일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 외벽은 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 이중창호로 마감되어 있습니다.

내부적으로는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

위생 설비, 급배수 시설, 소화전 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스 개별난방 시스템이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련 확약서

주택도시보증공사(양도전:임차인 나성오)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주기로 되어 있습니다. 이는 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 없다는 긍정적 요소입니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성을 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 고도지구: 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 기존 건물에 대한 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 일반적인 경매 낙찰 시에는 해당되지 않으나, 소유권 이전 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 팔곡이동에 위치한 2012년식 다세대주택으로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 팔곡초등학교 인근에 위치하며 주거 및 교통 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 장점은 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사와의 확약서를 통해 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 낙찰자에게 상당한 이점을 제공합니다.

다만, 감정가가 162,000,000원으로 책정되었으나, 동일 단지인 세영퍼스트빌의 최근 실거래가(2026년 3월, 74.18㎡ 기준 13,300만원)를 고려할 때, 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 따라서 적정 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 무잉수 권리: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* HUG 확약서: 임차보증금 관련 낙찰자의 부담을 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 상대적으로 양호한 건물 상태가 기대됩니다.

* 주거 편의성: 초등학교 및 근린생활시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 51.19㎡ (약 15.49평)입니다.

최근 동일 단지(세영퍼스트빌)의 실거래가(2026년 3월, 74.18㎡ 기준 13,300만원)를 본건 면적으로 환산 시, 약 9,214만원 수준으로 추정됩니다.

주변 시세, 감정가와의 괴리, 권리 분석 결과(무잉수) 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 대비 할인율 또는 시세 환산가에 약간의 가산을 고려하여, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 최근 시장 동향 분석 후 결정하시는 것이 좋습니다.

보수적인 시세 반영 및 권리 분석을 기반으로 한 예상 입찰가는 120,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.