나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53895 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 603-8 신용빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '안산대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 내 4층 401호로 외벽 : 석재 타일 붙임 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방, 위생, 급배수 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 안산시 상록구 일동 603-8) 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이솝유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 심효섭)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 안산지원 2025타경53895 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 603-8 신용빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 33.10㎡ (약 10.0평)

건물면적: 72.43㎡ (약 21.9평)

감정가: 168,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 소재하며, "안산대학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이솝유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 압류, 가압류 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2022년 5월 31일 접수된 국민건강보험공단의 압류이며, 이 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 본 건의 강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 심효섭)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 30일

* 확정일자: 2021년 7월 28일

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(양도 전 임차인 심효섭)로부터 2026년 6월 1일 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 개요는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건이 소재한 신용빌라는 2007년에 준공된 5층 규모의 철근콘크리트 구조 다세대주택입니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집지역입니다.

4.2. 용도 지역 분석

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 일반적인 주거 용도가 가능하며, 시가지경관지구(일반)에 해당하여 경관 보호 및 관리가 요구되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

해당 물건은 주거지역 내에 위치하고 있어, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

안산대학교와 인접해 있으며, 이솝유치원이 인근에 위치하여 교육 환경 관련 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출한 점은 낙찰자에게 유리한 조건입니다. 그러나 HUG와의 계약 조건 변경에 따른 세부 사항 및 발생 가능한 분쟁 소지가 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 법규 제한

해당 물건은 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 낙찰받을 경우 토지 거래 허가를 받아야 합니다. 해당 지정 기간 만료 시점 이후에는 이러한 제한이 해제될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 신용빌라 4층 다세대주택입니다. 감정가는 1억 6천 8백만원이며, 건물 면적은 72.43㎡ (약 21.9평)입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 주변 환경은 주거 지역으로 안산대학교, 유치원 등이 인접해 있어 교육 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점(2026.8.25.)을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 2007년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로 비교적 양호한 상태입니다.

* 안산대학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 해제 시점 이후 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 72.43㎡)의 경우 3.3㎡당 약 678만원에서 767만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 제공된 JSON 데이터에 따르면, 2026년 7월 기준 48.32㎡(약 14.6평)는 1억 500만원(약 719만원/평), 73.155㎡(약 22.1평)는 1억 5,000만원(약 678만원/평), 79.86㎡(약 24.1평)는 1억 8,500만원(약 767만원/평)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 1억 6,800만원이며, 이는 유사 면적의 최근 거래가와 비교 시 중간에서 다소 높은 수준입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점과 HUG의 조건 변경을 고려할 때, 감정가 대비 85~95% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

종합적인 시세 분석 및 경매 물건의 특성을 고려하여, 예상 입찰가는 158,000,000원 정도로 판단됩니다. 이는 평균적인 시세와 감정가를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 경쟁 구도 분석 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.