나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53890 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2720-12 골든베이프라자 1동 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래초등학교" 서측 인근에 위치하는 골든베이프라 자 제1동 제3층 제305호로 주위는 아파트단지, 신축중인 아파트 단지 및 오피스텔, 근린생활 시설, 학교 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보 아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제3층 제305호로서, 외벽 : 강화유리 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

근린생활시설(현황 공실)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 냉난방설비 등의 설 비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 30미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내 외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접 합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-3)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시화나래초중학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역( 반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

(주) 바른종합관리로부터 2024.5월까지 기준 미납관리비 3,823,790원 배당요구있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53890 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2720-12, 골든베이프라자 1동 3층 305호

건물명: 골든베이프라자

토지면적: 44.52㎡ (약 13.47평)

건물면적: 67.78㎡ (약 20.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정평가액: 342,000,000원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

용도: 제2종 근린생활시설 (현황 공실)

건물구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층, 지상 3층)

사용승인일: 2021년 11월 8일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "시화나래초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 신축 중인 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활 시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 아직 개발이 진행 중인 상가지대로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근은 용이한 편이며, 인근 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태:

남측으로 약 30미터, 동측으로 약 20미터, 북측으로 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 편리합니다.

토지이용계획:

일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류, 소로1류, 중로1류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2022년 2월 14일 접수된 우리은행 근저당(채권금액 420,000,000원)입니다. 본 건 임의경매는 2025년 11월 27일 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사에 의해 신청되었으며, 해당 경매개시결정 등기(채권금액 358,429,107원)가 등기부등본에 기재되어 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 유무 및 인수 여부는 최종적으로 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 물건은 공실 상태로 추정됩니다.

4. 상권분석

상권 특징:

주변에 다수의 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 또한 학교가 인근에 위치하여 관련 종사자 및 학생들의 이용 가능성이 있습니다. 제2종 근린생활시설 용도로, 다양한 업종의 상가 입점이 가능합니다.

주변 개발 현황:

인근의 신축 아파트 단지 개발 등 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 향후 상권 활성화 및 유동인구 증가가 기대됩니다.

이용상태:

본 물건은 현재 공실 상태로, 즉시 영업을 시작할 수 있다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

본 물건 인근에는 시화나래초등학교가 위치하고 있습니다. (검색 결과, 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

미납 관리비:

(주) 바른종합관리로부터 2024년 5월까지 기준 미납 관리비 3,823,790원이 배당 요구되었습니다. 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 관리비 내역 및 인수 범위를 확인해야 합니다.

공실 장기화 가능성:

현재 공실 상태이며, 상권이 아직 완전히 성숙되지 않은 점을 고려할 때, 임차인 모집에 어려움이 있을 수 있으며 공실이 장기화될 위험이 존재합니다.

권리관계 확인:

등기부상 말소되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 본 권리의 존재 여부와 낙찰 후 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

유동화 물건:

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 달리 채권의 유동화 과정에서 복잡한 권리관계가 수반될 수 있습니다. 그러나 경매 절차상 매각으로 소멸되는 권리가 명확히 판단될 경우, 낙찰자가 부담하는 실질적인 위험은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 제2종 근린생활시설로, 주변의 풍부한 배후 수요와 지속적인 개발로 인한 상권 성장 잠재력을 갖춘 투자 대상입니다. 건물 면적 약 20.5평 규모에 감정가는 3억 4천만원 수준입니다.

현재 공실 상태로 즉시 활용 가능하지만, 미납 관리비 인수 부담 및 공실 장기화 가능성, 그리고 등기부상 명시된 말소되지 않는 권리(지상권)에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 오피스텔, 학교 등에서 발생하는 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

개발 잠재력: 주변의 지속적인 도시 개발 사업으로 인한 상권 활성화 및 가치 상승 가능성.

경매 메리트: 감정가 및 채권 총액을 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

용도 다양성: 제2종 근린생활시설로 다양한 업종(일반 음식점, 소매점, 학원, 사무실 등) 유치가 용이.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 실사 확인, 유사 부동산의 최근 거래 사례 분석, 향후 예상 임대 수익률, 미납 관리비 및 기타 예상 인수 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 현재 공실 상태 및 확인이 필요한 미납 관리비 부담 등을 감안해야 합니다. 채권 총액 4억 2천만원(말소기준권리) 및 감정가 3억 4천2백만원을 기준으로, 권리 분석상 특별한 추가 위험이 발견되지 않는다면, 부동산 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 결정될 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태, 주변 상권의 실질적인 수요 분석, 경쟁 물건과의 비교 등을 통한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.1.물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53890 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2720-12, 골든베이프라자 1동 3층 305호

건물명: 골든베이프라자

토지면적: 44.52㎡ (약 13.47평)

건물면적: 67.78㎡ (약 20.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정평가액: 342,000,000원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

용도: 제2종 근린생활시설 (현황 공실)

건물구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층, 지상 3층)

사용승인일: 2021년 11월 8일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "시화나래초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 신축 중인 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활 시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 아직 개발이 진행 중인 상가지대로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근은 용이한 편이며, 인근 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태:

남측으로 약 30미터, 동측으로 약 20미터, 북측으로 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 편리합니다.

토지이용계획:

일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류, 소로1류, 중로1류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2022년 2월 14일 접수된 우리은행 근저당(채권금액 420,000,000원)입니다. 본 건 임의경매는 2025년 11월 27일 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사에 의해 신청되었으며, 해당 경매개시결정 등기(채권금액 358,429,107원)가 등기부등본에 기재되어 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 유무 및 인수 여부는 최종적으로 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 물건은 공실 상태로 추정됩니다.

4. 상권분석

상권 특징:

주변에 다수의 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 또한 학교가 인근에 위치하여 관련 종사자 및 학생들의 이용 가능성이 있습니다. 제2종 근린생활시설 용도로, 다양한 업종의 상가 입점이 가능합니다.

주변 개발 현황:

인근의 신축 아파트 단지 개발 등 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 향후 상권 활성화 및 유동인구 증가가 기대됩니다.

이용상태:

본 물건은 현재 공실 상태로, 즉시 영업을 시작할 수 있다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

본 물건 인근에는 시화나래초등학교가 위치하고 있습니다. (검색 결과, 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

미납 관리비:

(주) 바른종합관리로부터 2024년 5월까지 기준 미납 관리비 3,823,790원이 배당 요구되었습니다. 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 관리비 내역 및 인수 범위를 확인해야 합니다.

공실 장기화 가능성:

현재 공실 상태이며, 상권이 아직 완전히 성숙되지 않은 점을 고려할 때, 임차인 모집에 어려움이 있을 수 있으며 공실이 장기화될 위험이 존재합니다.

권리관계 확인:

등기부상 말소되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 본 권리의 존재 여부와 낙찰 후 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

유동화 물건:

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 달리 채권의 유동화 과정에서 복잡한 권리관계가 수반될 수 있습니다. 그러나 경매 절차상 매각으로 소멸되는 권리가 명확히 판단될 경우, 낙찰자가 부담하는 실질적인 위험은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 제2종 근린생활시설로, 주변의 풍부한 배후 수요와 지속적인 개발로 인한 상권 성장 잠재력을 갖춘 투자 대상입니다. 건물 면적 약 20.5평 규모에 감정가는 3억 4천만원 수준입니다.

현재 공실 상태로 즉시 활용 가능하지만, 미납 관리비 인수 부담 및 공실 장기화 가능성, 그리고 등기부상 명시된 말소되지 않는 권리(지상권)에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 오피스텔, 학교 등에서 발생하는 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

개발 잠재력: 주변의 지속적인 도시 개발 사업으로 인한 상권 활성화 및 가치 상승 가능성.

경매 메리트: 감정가 및 채권 총액을 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

용도 다양성: 제2종 근린생활시설로 다양한 업종(일반 음식점, 소매점, 학원, 사무실 등) 유치가 용이.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 실사 확인, 유사 부동산의 최근 거래 사례 분석, 향후 예상 임대 수익률, 미납 관리비 및 기타 예상 인수 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 현재 공실 상태 및 확인이 필요한 미납 관리비 부담 등을 감안해야 합니다. 채권 총액 4억 2천만원(말소기준권리) 및 감정가 3억 4천2백만원을 기준으로, 권리 분석상 특별한 추가 위험이 발견되지 않는다면, 부동산 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 결정될 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태, 주변 상권의 실질적인 수요 분석, 경쟁 물건과의 비교 등을 통한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.