나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13522 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동4가 103 영등포대성그랑그루 제12층 제1211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동4가 소재 "타임스퀘어" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 주상복합건물, 오피스텔, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재한 후면 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 "영등포역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 12층 건 내 제12층 제1211호로서 (사용승인일: 2012.10.10), 외벽: 인조석 마감 및 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)(방겸 거실, 주방, 욕실, 발코니, 보일러실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔, 근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 28m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13522 (1)

서울특별시 영등포구 영등포동4가 103 영등포대성그랑그루 제12층 제1211호

용도: 아파트(도시형생활주택)

감정가: 139,000,000원

토지 면적: 3.96㎡ (약 1.19평)

토지 지분: 3.96㎡ (약 1.19평)

건물 면적: 12.10㎡ (약 3.66평) - 전용 면적

건물 지분: 12.1㎡ (약 3.66평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO (등기부상 채권자 및 임차인: 백지원)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동4가에 위치하며, 인근에 대형 복합 쇼핑몰인 "타임스퀘어"가 소재합니다. 주위 환경은 주상복합건물, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

교통 여건으로는 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "영등포역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 12층 건물 내 12층에 위치하며, 2012년 10월 10일에 사용승인을 받았습니다.

인접 도로 상황은 남측 약 28m, 동측 약 8m, 북측 약 6m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 11월 26일 접수된 채권자 백지원의 강제경매(갑5)입니다.

임차인 백지원(주민등록 전입 2022.02.07, 확정일자 2022.05.09)은 보증금 150,000,000원, 차임 0원으로 조사되었으며, 대항력이 있습니다.

본 건의 임차인 백지원은 강제경매 신청 채권자이기도 합니다.

등기부등본상 주택임차권(을1) 또한 백지원 명의로 2025년 11월 10일 등기되었으며, 권리금액은 150,000,000원입니다. 이는 전입일자 및 확정일자보다 늦은 날짜에 등기되었으나, 강제경매 개시 결정보다 선순위에 해당할 수 있습니다.

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영등포동4가는 타임스퀘어를 중심으로 대규모 상업 시설과 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 이마트, 신세계백화점 등 주요 편의시설이 인접해 있어 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 특성상 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 공동주택(아파트)으로 이용 중에 있으며, 방 겸 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비로는 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에 타임스퀘어, 이마트, CGV, 교보문고 등 다양한 생활 편의시설과 문화 시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 임차인 백지원의 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 임차인이 채권자 본인이므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 및 토지 이용에 대한 추가적인 확인 및 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31) 내 매매 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 파악되지 않았습니다. 하지만 도시 개발 지역의 특성상 향후 개발 계획 등에 따른 시설 입지 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 영등포역 및 타임스퀘어 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 주거용 부동산입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 채권자이기도 하여 배당 후 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 큰 것이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고 잠재적 인수 비용을 정확히 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 영등포역 및 타임스퀘어 역세권 입지: 서울 서남부 핵심 상권에 위치하여 직주근접성이 우수하고 미래 가치가 높습니다.

* 편리한 교통망: 지하철 1호선 영등포역 인접 및 다수의 버스 노선으로 서울 전 지역 접근성이 뛰어납니다.

* 생활 편의시설 풍부: 백화점, 대형마트, 쇼핑몰, 문화시설 등이 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 소형 면적: 12.10㎡(약 3.66평)의 전용 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다. (참고: 관련 매물 정보에 따르면 같은 건물 내 전용면적 16.69㎡~17㎡의 다른 면적대도 존재합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 139,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 백지원(보증금 150,000,000원)이 존재하며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 점을 고려할 때, 입찰가는 보증금 인수 가능성을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인의 보증금 전액(150,000,000원)을 인수해야 할 가능성을 고려하면, 예상 입찰가는 감정가 이상으로 책정될 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 접근하되, 임차인 보증금 인수 위험을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.