나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59105 [1] 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 664-85 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명감정 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경기도 화성시 우정읍 화산리 소재 "두레자연고등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 지방도 인근으로 상가, 공장, 창고, 주택, 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 대상물건 원거리에 버스정류장, 간선도로가 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준잉.

형태 및 이용상태

기호 (1), (3), (4) 토지는 지목 및 현황 이용상황이 도로임. 기호(2) 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 건축허가를 득한 토지이고 현재 부지 조성 중에 있는 상태이나 경매로 인해 소유권이 변동될 시 개발행위허가 및 건축허가의 승계여부는 필히 재확인하시기 바람.

인접 도로상태

기호 (2)는 기호 (1), (3), (4) 도로필지를 통해 연계 되어 있으며 현황 시멘트 포장이 되어 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (3), (4) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(2018-03-30)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률> , 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/ 허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호 (2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(2018-03-30)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률> , 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/ 허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2는 건축허가를 받고 착공신고를 한 것으로 조사되었으며, 일부 대지 조성 작업이 진행 중인 것으로 보임(건축허가와 관련한 사항은 해당관청에 문의요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59105 (1)

소재지: 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 664-85

용도: 임야

감정가: 495,437,800원

토지면적: 1933.00㎡ (약 584.74평)

토지 지분: 1276.3869㎡ (약 386.09평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOO (등기부상 근저당권자 및 경매 신청인은 양지신용협동조합)

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각 (목록2 관련)

2. 목록2는 건축허가를 받고 착공신고를 한 것으로 조사되었으며, 일부 대지 조성 작업이 진행 중인 것으로 보임 (건축허가 관련 사항은 해당 관청에 문의 요망)

특수물건정보: 지분매각, 공동담보

1. 1 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 화성시 우정읍 화산리 소재 "두레자연고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 지방도 인근으로 상가, 공장, 창고, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 원거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 기호 (2) 토지는 기호 (1), (3), (4) 도로 필지를 통해 연계되어 있으며, 현황 시멘트 포장 상태입니다.

1. 2 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양지신용협동조합 (근저당권자 및 임의경매 신청인)

* 말소기준권리: 2021년 1월 20일 접수된 양지신용협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 갑구 1: 2012-03-30 공유자전원지분전부이전 (주식회사주강로보테크)

* 갑구 2: 2021-01-20 소유권이전 (배수덕)

* 을구 3: 2021-01-20 근저당 (양지신용협동조합, 448,500,000원) - 말소기준권리

* 을구 4: 2021-01-20 지상권설정 (양지신용협동조합) - 말소

* 갑구 7: 2025-11-28 임의경매개시결정 (양지신용협동조합, 362,527,025원)

* 등기부채권 총액: 448,500,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 3번 근저당권, 을구 4번 지상권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 갑구 7번 임의경매 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (참고: 물건명세서에 '지상권개요:' 라는 기재가 있으나, 등기부상 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1. 3 상권분석

* 주위 환경: 대상 토지는 지방도 인근에 위치하며, 상가, 공장, 창고, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있는 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

* 편의시설: 주위에는 "두레자연고등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 업종의 상가 및 주거 시설, 산업 시설이 혼재되어 있습니다.

1. 4 생활정보

* 주변 환경: "두레자연고등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 생활 편의: 상가, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역 특성상 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설은 있을 것으로 예상되나, 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1. 5 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지 면적 중 일부 지분만이 매각 대상이므로, 다른 지분권자와의 소유권 분쟁, 재산권 행사 제한 등 공동 재산 관리와 관련된 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축 허가 및 개발 행위 승계: 목록2 토지는 건축 허가를 받았고 일부 대지 조성 작업이 진행 중이나, 경매로 인한 소유권 변동 시 해당 건축 허가 및 개발 행위 허가의 승계 여부를 반드시 해당 관청에 재확인해야 합니다. 승계되지 않을 경우 사업 계획에 차질이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역, 성장관리구역 (산업관리), 성장관리권역 (수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 (일부 제한, 모든 축종 제한 지역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발에 제한이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25. / 허가대상자: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)으로 지정되어 있어, 특정 목적의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 혼재된 지역 환경: 주위에 상가, 공장, 창고, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 지역의 개발 방향성이나 향후 가치 상승 예측에 있어 신중한 분석이 요구됩니다.

1. 6 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 우정읍 화산리 임야의 일부 지분 매각 건으로, "두레자연고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 해당 토지는 건축 허가를 받고 대지 조성 작업이 진행 중이라는 점에서 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 그러나 지분 매각, 건축 허가 승계 문제, 다양한 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 투자 결정 전 철저한 현장 조사와 법적, 행정적 검토가 필수적입니다.

1. 7 투자 포인트

* 개발 잠재력: 건축 허가 및 대지 조성 진행 중으로, 개발 완료 시 투자 가치 상승 기대.

* 입지 조건: 화성시의 지속적인 성장 가능성 및 산업단지 개발 지역 인근으로 향후 발전 가능성 내포.

* 접근성: 차량 접근 용이, 원거리 버스정류장 및 간선도로 이용 가능.

1. 8 예상 입찰가

* 본 보고서의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 적정 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 물건 실거래가, 시장 동향, 개발 계획, 추가적인 권리 및 행정 조사 결과 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.