나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73658 [1] 경기도 의정부시 신곡동 78-108 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "새말초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 의정부 경전철 '새말역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(3) = 평탄한 부정형의 토지로서 지목 및 현황 '도로'임 기호(4) = 평탄한 부정형의 토지로서 지목 '대' 현황 '도로'임.

인접 도로상태

현황 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2022-06-24)(접합), 상대보호구역(새말초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)) <추가기재>건축법 제2조 제11호 나목의 규정에 의한 도로 기호(2) - 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2022-06-24), 상대보호구역(새말초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(4) 토지는 지목 '대'이나 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73658 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 78-108

용도: 근린주택

감정가: 1,022,185,500원

토지면적: 179.00㎡ (약 54.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 263.85㎡ (약 79.81평)

건물 제시외면적: 15.51㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 위반건축물

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인, 위반건축물

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 지목 및 현황: 본건 토지 중 일부(기호4)는 지목 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중이며, 건축법상 도로로 지정되어 있습니다. 또한, 다른 일부 토지(기호3)는 지목 및 현황 모두 '도로'입니다.

건물 현황: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 부분이 있으며, 주택 4층 15.51㎡가 조립식패널조로 무단 증축되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "새말초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 의정부 경전철 '새말역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 폭 8m 미만의 소로3류 구역입니다. 또한, 새말초등학교 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 박 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-03-03, 확정일자 2020-08-21, 배당신고일자 2025-09-16, 대항력: 없음.

* 박 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-11-14, 확정일자 2022-11-14, 배당신고일자 2025-01-23, 대항력: 없음.

* 송 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-04-29, 확정일자 2019-04-15, 배당신고일자 2023-05-26, 대항력: 없음.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 1981-09-17, 확정일자 -, 배당신고일자 -, 대항력: 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 2023-10-20, 확정일자 2024-01-29, 배당신고일자 2025-09-29, 대항력: 없음.

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 토지 등기부상 2017년 10월 20일 접수된 북서울농업협동조합의 근저당권(260,400,000원)입니다. 이 외 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액: 275,075,843원

건물 등기부채권 총액: 737,075,843원

총 채권액 (말소 기준 권리 이후): 1,012,151,272원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (단, 해당 내용이 등기부 요약에 명시되어 있으나, 실제 등재 여부는 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 주변 다세대주택 매매 정보에 따르면, 2026년 5월~7월에 전용면적 36~48㎡ 규모의 주택들이 5,500만원에서 17,700만원 사이로 거래되었습니다. 이는 본 건의 근린주택 용도 및 전체 규모(건물면적 263.85㎡)와 직접 비교하기에는 어려운 정보입니다. 본 건의 감정가는 1,022,185,500원으로, 이는 건물 면적 기준 약 3,874,000원/㎡, 토지 면적 기준 약 5,710,500원/㎡에 해당하여, 비교 사례 시세와는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건 인근에는 새말초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 의정부 경전철 새말역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물 4층 15.51㎡에 대한 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재는 향후 건물 이용 및 관리에 큰 제약이 될 수 있습니다. 이는 관련 법규에 따른 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 처분으로 이어질 수 있으며, 수리 및 재건축 시에도 불이익을 받을 수 있습니다.

6.2. 토지 현황 및 법적 문제

본건 토지 일부(기호4)는 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용되고 있으며, 건축법상 도로로 지정되어 있어 사유지로서의 권리 행사에 제약이 따릅니다. 이는 토지 사용, 건축, 매매 등에 복합적인 문제를 야기할 수 있는 중대한 사안입니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

유 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 임차인의 권리가 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.4. 중복사건

본 건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 절차에 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 근린주택으로, 새말초등학교와 인접하고 경전철역 이용이 편리한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 건물에 대한 위반건축물 등재, 토지의 현황 도로 이용 및 법적 제한, 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 심각한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 문제들은 재산권 행사, 명도, 건물 유지보수 및 향후 활용 계획 수립에 상당한 어려움을 야기할 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 따라서 본 건은 철저한 사전 조사와 함께 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 인근 새말초등학교 소재로 인한 교육 환경 용이.

* 의정부 경전철 새말역 인근 위치로 대중교통 접근성 우수.

* 다양한 용도로 활용 가능한 근린주택으로서의 잠재력 (다만, 제반 리스크 해소 전).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,022,185,500원입니다. 그러나 위반건축물, 토지의 현황 도로 이용 및 법적 제한, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 등 심각한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 정상적인 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 입찰에 참여해야 합니다. 특히 위반건축물 해소 비용, 토지 문제 해결 비용, 잠재적인 법적 분쟁 및 명도 관련 비용 등을 감안하면, 감정가 대비 상당한 할인이 필요합니다. 이에 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 600,000,000원 ~ 700,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.