나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72726 [1] 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 555 신창현두산위브아파트 102동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 '마석고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 19층 건내 제2층 제202호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 하이새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 차량 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마석고(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창현 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(마석고(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(능원대군이보묘역 보호구역외곽경계로부터200M이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(능원대군이보묘역 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(녹촌천(생태하천과 문의바람)) <소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025- 08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72726 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 555 신창현두산위브아파트 102동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 346,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

아파트 단지 총면적: 약 64,865.64㎡ (약 19,621.8평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 신창현두산위브

동/호수: 102동 2층 202호

건축년도: 2008년 2월 11일 사용승인

총층수: 19층 (해당 물건 2층)

총세대수: 478세대

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 '마석고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌지구)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(마석고, 창현유치원), 절대보호구역(마석고), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리인 국민은행 근저당(접수일자: 2021-07-29, 권리금액: 금297,000,000원)보다 후순위 권리들(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정)은 모두 말소될 예정입니다.

* 근저당 (국민은행): 말소

* 근저당 (소상공인자영업자새출발기금주식회사): 말소

* 가압류 (김덕민): 말소

* 압류 (남양주시): 말소

* 임의경매개시결정 (국민은행): 말소

등기부채권 총액: 442,800,000원

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 아파트 단지 내 및 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주거 지역으로서 아파트 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 마석고등학교 등 교육 시설과도 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 마석고등학교, 창현유치원 등

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 단지 정보

* 단지명: 신창현두산위브

* 준공년도: 2008년

* 총 동수: 7개동

* 총 세대수: 478세대

* 주차대수: 총 503대 (세대당 약 1.05대)

* 최고/최저층: 22층 / 1층

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 구조상의 치명적 단점

본 아파트는 19층 높이의 건물임에도 불구하고, 일반 승객용 승강기(엘리베이터)가 설치되어 있지 않아 이용에 큰 불편이 예상됩니다. 이는 주거 편의성을 저하시키는 매우 중대한 단점으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

지역지구 및 각종 규제(보호구역, 역사문화환경보존지역, 개발제한구역 등)가 다수 존재하여 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 가격 변동성 위험을 내포하고 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 매우 깔끔하여 낙찰 후 인수되는 권리나 명도 부담이 적다는 명확한 장점을 가지고 있습니다. 비교적 최근의 거래 사례들도 존재하여 시장에서의 수요가 있음을 보여줍니다.

하지만, 19층 건물임에도 불구하고 일반 승객용 승강기가 전혀 설치되지 않았다는 점은 주거 편의성에 심각한 문제를 야기하며, 이는 향후 자산 가치 상승 및 매매 시 부정적인 요인으로 작용할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 다수의 토지이용 제한사항이 존재한다는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리보다 선순위 권리 소멸 및 인수되는 권리 없음으로 법적 위험이 낮습니다.

* 적극적인 시세 반영: 최근 거래 사례가 존재하며, 이는 시장 내에서의 꾸준한 수요를 방증합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획 또는 기반 시설 확충 시 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다. (단, 승강기 미설치 문제 해결 여부가 관건입니다.)

9. 예상 입찰가

최근 84.87㎡ 면적의 거래가는 290,000,000원 ~ 328,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 346,000,000원입니다.

본 물건은 19층임에도 승객용 승강기가 없는 치명적인 단점을 가지고 있으며, 이는 거래가액에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 가장 최근 거래가(2026년 7월 28일) 328,000,000원은 5층이었고, 2026년 7월 1일 4층이 290,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 2층의 가치는 더 낮게 평가될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 안전하게 접근하기 위한 예상 입찰가 범위는 280,000,000원 ~ 295,000,000원으로 제안합니다. 단, 본 물건의 가장 큰 단점인 승강기 부재로 인해 시세보다 더 낮은 가격에 낙찰받는 것을 목표로 하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.