나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53483 [1] 경기도 하남시 망월동 1096-2 우성르보아리버 12층1211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 지하철역 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 "미사역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층 지상17층 건물내 제12층 제1211호로서(사용승인일 2018.01.19) 외벽 : 타일붙임 마감 등. 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무-오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 및 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 소로2류(폭 8m~10m) 북동측으로 대로2류(폭 30m~35m), 남동측으로 중로1류(폭20m~25m)내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임. -등기사항전부증명서상 소유자는 "도영우"임.

물건 비고

1. 오피스텔로 이용중임.
2. 전세사기피해자특별법에 의하여 전세사기피해자는 우선매수권행사 할수 있음(단,우선매수권행사는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53483 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 2.

소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 망월동 1096-2 우성르보아리버 12층1211호

건물용도: 오피스텔 (업무시설 및 근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층 지상17층 건물

사용승인일: 2018.01.19

해당층: 12층 (총 17층 중)

건물면적: 18.09㎡ (약 5.47평)

건축물대장상 전유부분 면적: 18.09㎡

2. 3.

토지 정보

토지면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

토지지분: 3.875㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 및 토지 일괄매각 대상

2. 4.

감정평가액

감정가: 117,000,000원

2. 5.

특이사항

공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

3.

입지조건

3. 1.

주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 2.

교통 및 접근성

차량의 원활한 진출입이 가능합니다. 인근에 지하철 5호선 "미사역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

3. 3.

토지이용계획 및 제한사항

해당 물건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속해 있습니다. 또한, 대로2류, 소로2류, 중로1류 도로와 접하고 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정 확인이 필요합니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

4.

권리분석

4. 1.

권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 26일 접수된 김진수 근저당권(을1)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 모두 매각으로 소멸됩니다.

4. 2.

인수되는 권리

을구 2번 주택임차권: 박도윤 (보증금 145,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (전입일자: 2022.05.25, 점유개시일자: 2022.05.25, 확정일자: 2022.05.11.)

현재 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 명시된 인수 가능성에 유의해야 합니다.

4. 3.

말소되는 권리

을구 1번 근저당권(김진수, 2023-01-26), 갑구 6번 압류(하남시, 2023-09-07), 갑구 7번 압류(구미시, 2024-08-19), 갑구 8번 강제경매(박도윤, 2025-11-24) 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각과 동시에 소멸될 예정입니다.

4. 4.

임차인 현황

임차인: 박도윤

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-25

확정일자: 2022-05-11

배당신고일자: 2024-07-01

대항력: 있음

4. 5.

기타 특이사항

공유자우선매수신고가 접수되었습니다.

주의사항으로, 전세사기피해자특별법에 따라 전세사기 피해자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다 (1회에 한함).

5.

상권분석

5. 1.

주변 상업시설

본건이 위치한 하남시 망월동 지역은 미사역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 편입니다.

5. 2.

역세권 가치

지하철 5호선 미사역과의 근접성은 해당 물건의 가치를 높이는 주요 요인으로 작용합니다. 역세권 오피스텔은 교통 편의성 증대로 인한 임대 수요 확보에 유리합니다.

6.

생활정보

6. 1.

주변 편의시설

본건 인근에는 지하철 5호선 미사역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 소재하고 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다. 대형 쇼핑몰 및 문화 시설 접근성 또한 양호합니다.

6. 2.

주거 환경

주변 지역은 아파트 단지와 오피스텔이 혼재되어 있어 정주 여건이 비교적 우수한 편입니다.

6. 3.

혐오시설

본건 소재지(경기도 하남시 망월동 1096-2) 주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

임차인 보증금 인수 가능성

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박도윤의 보증금 145,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 잔여 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 낙찰가 외 추가적인 인수 비용 발생 가능성을 의미합니다.

7. 2.

공유자 우선매수권 행사

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본건을 낙찰받지 못할 수 있습니다.

7. 3.

전세사기피해자 우선매수권 행사

전세사기 피해자는 우선매수권을 행사할 수 있어, 예상치 못한 경쟁 발생 가능성이 있습니다.

7. 4.

토지거래허가구역

현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 추후 매각 이후 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

8.

종합 의견

본건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 신축 연식(2018년 준공)과 업무시설 및 근린생활시설 혼합 지역이라는 점 또한 긍정적인 요소입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원 중 인수될 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 공유자 우선매수권 및 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 부담을 충분히 인지하고, 잠재적 인수 비용까지 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

9.

투자 포인트

* 미사역 초역세권의 우수한 입지 조건

* 최근 거래 사례를 통한 시세 파악 가능 (18.09㎡ 기준 1억 원 ~ 1억 1천 8백만 원)

* 신축 연식(2018년)으로 관리 상태 양호 기대

10.

예상 입찰가

감정가: 117,000,000원

최근 매매 시세 (18.09㎡ 기준): 100,000,000원 ~ 118,000,000원

본건의 감정가는 최근 시세 평균(약 109,000,000원)보다 높은 수준입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서에 임차보증금 잔액 인수 가능성이 고지되어 있어 주의가 필요합니다.

만약 임차보증금 전액이 배당으로 충당될 경우를 기준으로, 시세 및 감정가 수준을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.