나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58986 [1] 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 102동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주 택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 제2층 제203호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시이중창호 등.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 기준시점 현재 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 북측 대로 및 동측 세로변으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토 지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가 구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19 .)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: -.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인: 임차인 최유리)로부터 2026.05.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58986 (1)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 102동 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

3. 건물 및 토지 현황

토지면적: 31.18㎡ (약 9.43평)

건물면적: 56.37㎡ (약 17.05평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 제2층 제203호.

사용승인일: 2020년 3월 19일

4. 입지조건

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

북측 대로 및 동측 세로변을 통해 단지 내 도로로 진출입이 가능합니다.

5. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류 (갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

총 채권액 (등기부채권 총액): 219,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 심미경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-09

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 임차인 최 )

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: 2022-04-21

배당신고일자: 2024-01-22

대항력: 없음

권리분석: 주택도시보증공사(양도인: 최 )로부터 2026.05.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 소멸함을 의미하며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 됨을 시사합니다.

인수 보증금 합계: 0원

6. 상권분석

본건이 위치한 오산동 일대는 주거지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔의 특성상 배후 주거 수요 및 직장인 수요를 고려할 수 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

7. 생활정보

* 교육시설: 본건 남측 인근에 성산초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

8. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 확약서: 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 인해 임차인의 대항력 관련 리스크는 완화되었으나, 경매 절차 진행 및 배당 과정에서의 변동 가능성은 항상 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 즉각적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

9. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 탑캐슬 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2020년 준공)에 해당합니다. 단지 내 도로를 통한 접근성과 인근 학교 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 해소된 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항 등은 고려해야 할 부분입니다.

10. 투자 포인트

* HUG 확약서로 인한 권리 인수 부담 감소

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

* 오산시 내의 주거 및 업무 복합 지역에 위치

11. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

본건은 건물면적 56.37㎡(약 17.05평)이며, 감정가는 230,000,000원입니다.

2020년 4월 동일 건물(스카이캐슬) 내 45㎡(약 13.6평) 단위 면적의 거래 사례가 약 1억 3,500만원에 있었으며, 이를 기준으로 환산 시 약 169,000,000원 수준입니다. 감정가 2억 3,000만원은 해당 거래 시점 대비 최근 시세 상승분을 반영한 것으로 판단됩니다.

특히, 임차인 보증금 인수 부담이 '0원'으로 명시되어 있어, 낙찰가 산정 시 이를 고려하지 않아도 됩니다.

따라서, 감정가 대비 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

현 시세 및 권리 분석, HUG 확약서의 긍정적 효과를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위하여 인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가는 약 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 예상되며, 190,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.