나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4805 [1] 경기도 김포시 구래동 6886-6 한강신도시반도유보라4차 102동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 북동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지로의 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인'구래역' )등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물내 16층 1601호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 광평수 토지로서, 공동주택(아파트), 판매시설 및 근린생활시설 등의 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인접 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접 합), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-11-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)( 접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김 포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에 관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.2 5.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경4805 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6886-6 한강신도시반도유보라4차 102동 16층 1601호

용도: 아파트

채권자: 안OOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 개요

감정가: 503,000,000원

토지 면적: 33.38㎡ (약 10.10평)

건물 면적: 78.99㎡ (약 23.89평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지로의 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 '구래역') 등 대중교통시설이 소재하여 교통이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 4월 27일 접수된 우리은행 근저당권(채권금액 308,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-13

대항력: 없음

임차인: 박

보증금: 40,000,000원

차임: 1,350,000원

전입일자: 2024-11-13

확정일자: 2024-11-13

배당신고일자: 2025-12-08

대항력: 없음

모든 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 이마트(김포한강점)와 같은 대형마트를 비롯한 병원, 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 단지 앞으로 가로공원이 조성되고 동측으로는 호수공원과 가마지천 등이 도보권에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 한강신도시 반도유보라4차 아파트

주소: 경기도 김포시 구래동 6886-6

준공년월: 2018년 1월

총 세대수: 461세대

본건 층수: 16층 (총 34층)

전용 면적: 78.99㎡ (약 23.89평)

건축물 총 연면적: 95090.5307㎡ (약 28765.9평)

총 주차대수: 848대 (세대당 약 1.84대)

5.2. 편의 및 문화 시설

단지 인근에 김포골드라인 구래역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 단지 앞에는 복합환승센터가 있어 M버스를 통한 광역 이동도 용이합니다. 주변 상업 시설, 문화 시설 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 김 의 경우, 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 아파트입니다. 구래역 역세권 단지로 교통이 편리하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 거주 가치가 높습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 점을 고려하여 경매 절차 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 김포골드라인 구래역 도보 이용 가능.

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 연식이 짧아 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 인프라: 주변 상업시설, 공공시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높음.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 18일: 78.83㎡ / 18층 / 47,000만원

* 2026년 4월 16일: 78.99㎡ / 14층 / 46,500만원

* 2026년 6월 10일: 78.05㎡ / 7층 / 47,500만원

본건은 78.99㎡ 면적이며 16층에 위치하고 있습니다. 최근 실거래가 평균은 약 47,000만원 수준입니다. 16층이라는 좋은 층수를 고려했을 때, 시세는 47,000만원 ~ 48,500만원 범위로 판단됩니다. 감정가 503,000,000원은 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 안정적인 투자를 위해서는 최근 시세 수준인 47,000만원 ~ 48,000만원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 47,500만원 ~ 48,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.