나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35078 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-52 금산하이빌 비동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부안초등학교' 남서측 인근에 소재함 ○ 주위환경 다세대주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통임 - 편의시설:롯데백화점(도보48분) 등 - 교육시설:부안초등학교(도도1분) 등 - 공원시설:괴안체육공원(도보3분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(안곡로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 북동측 인근에 역곡역(1호선)소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 203호로서 ○외벽 : 드라이비트 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 사디리형 평지임. ○ 이용상태: 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 동측으로 세로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천동중,동여중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35078 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-52 금산하이빌 비동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 34.82㎡ (약 10.53평)

건물면적 (전용면적 추정): 54.20㎡ (약 16.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2002년 (금산하이빌)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부안초등학교' 남서측 인근에 소재함.

주위 환경: 다세대주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통임.

편의시설: 롯데백화점(도보 48분) 등.

교육시설: 부안초등학교(도보 1분) 등.

공원시설: 괴안체육공원(도보 3분) 등.

교통상황:

* 차량 접근성: 자유로움.

* 대중교통 여건: 보통임.

* 버스: 인근 간선도로(안곡로 등)변에 버스 정류장 소재.

* 전철: 북동측 인근에 역곡역(1호선) 소재.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2025타경35078) - 주택도시보증공사 (채권액 144,941,213원).

인수되는 권리: 없음. 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주요 등기 현황:

* 소유권: 이원순 (보존), 조정민 (이전-매매)

* 임차권: 박혜숙 (주택임차권, 120,000,000원) - 말소 예정.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (144,941,213원) - 말소기준권리.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 120,000,000원 (총 3회 증액분 합산 추정액 131,250,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-01-29

* 확정일자: 2018-01-29 (이후 증액분 확정일자 다름 - 2020-01-29, 2021-12-23)

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 5,000,000원, 2차 보증금 증액분 6,250,000원.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주택가에 위치하고 있어, 상업 활동보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역입니다.

인근에 학교, 공원 등이 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

대형 상업시설(롯데백화점)은 다소 거리가 있으나, 인근 버스 정류장을 통해 접근 가능합니다.

직접적인 상권 활성화보다는 주변 지역 기반의 소비 활동이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 부안초등학교(도보 1분), 괴안체육공원(도보 3분) 등 교육 및 휴식 시설 접근이 양호합니다.

교통: 1호선 역곡역이 북동측 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의: 차량 접근성이 좋고, 인근 도로망을 통해 타 지역 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 낙찰 후 잔금 납부 시점에 따라 토지거래 허가가 필요할 수 있으므로, 잔금 납부 예정 시점을 고려하여 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 (임차권): 제공된 정보에 따르면 임차인 박혜숙의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 서류 및 절차의 정확성을 면밀히 재확인해야 합니다.

건물 노후도: 2002년 준공으로 약 24년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

다세대주택 특성: 층간 소음, 주차 문제 등 다세대주택이 일반적으로 가질 수 있는 문제점이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 조사된 바로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 근린 시설 접근성이 양호한 주거 지역 내에 있습니다.

감정가는 1억 3,100만원이나, 유사 면적 및 신축 연도의 비교 물건 시세 분석 시 현재 시세는 약 1억 5,000만원 이상으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 보이나, 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

건물 연식에 따른 관리 상태 점검이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 실거래가 비교 시 추가 상승 여력 기대됩니다.

안정적인 주거 입지: 초등학교 및 공원 등 생활 편의 시설과 근접하여 임대 수요가 안정적입니다.

권리 관계 명확성: 인수될 권리가 없어 비교적 안전한 투자 판단이 가능합니다 (단, HUG 동의 서류 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

주변 시세 분석:

* 삼성마이빌(160-7, 49.54㎡, 2003년식): 142,000,000원 (2025.12.02 거래). 면적당 약 2,866,570원/㎡.

* 청산빌라(36.36㎡, 1994년식): 100,000,000원 (2025.12.04 거래). 면적당 약 2,750,300원/㎡.

* 덕문주택(29.51㎡, 1990년식): 20,000,000원 (2025.12.04 거래). (특이 거래로 판단, 주요 참고에서 제외).

건물 면적 (전용면적 추정): 54.20㎡

현 시세 적용 (최소 2,750,000원/㎡ 적용): 54.20㎡ * 2,750,000원/㎡ = 149,050,000원.

토지거래허가구역 지정, 건물 노후도, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가(131,000,000원) 대비 현재 시세(약 149,050,000원)를 고려할 때, 약 10~15%의 낙찰 차익 가능성이 있습니다.

유찰 가능성을 감안하여 최저 입찰가는 감정가 수준에서 시작하되, 시장 상황과 본건의 특성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

추천 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.