나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13568 [1] 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제4층 제419호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,7호선 '가산디지털단지역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 공장 및 아파트형공장과 상업.업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측 인근에 지하철 1,7호선 가산디지털단지역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층 건으로서 외벽 : 외장복합판넬, 페어그라스 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 강화유리 및 새시창호 등

이용상태

아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용중임. 본건 419호 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m) (2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13568 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리 지식산업센터 제1동 제4층 제419호

2.3. 용도

지식산업센터 (아파트형 공장)

2.4. 감정가

235,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 10.48㎡ (약 3.17평)

* 토지지분: 10.48㎡ (약 3.17평)

* 건물면적: 41.31㎡ (약 12.50평)

* 건물지분: 41.31㎡ (약 12.50평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

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2.9. 특이사항

유동화물건, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1, 7호선 '가산디지털단지역' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장, 아파트형 공장, 상업 및 업무시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 북서측 인근에 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다. 남동측으로는 노폭 약 20M의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

국민은행 근저당권 (2021-05-21 접수, 240,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-12

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 별도등기가 존재합니다.

* 을구 15번 지상권 설정 (지상권자: 금천구, 2020-07-31 접수)

이 지상권은 매각으로 인해 말소되지 않으므로, 낙찰자가 인수하여야 합니다.

* 인수 보증금 합계

0원 (임차인 조 의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.)

* 집합건물 등기부 요약

소유권이전 3건, 신탁등기 말소 1건, 근저당권 1건(말소), 임의경매 1건(말소) 등이 등기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT, 벤처 및 산업단지로서, 다수의 기업과 상주 인구를 배후 수요로 하고 있습니다.

* 주변 편의시설

마리오아울렛, W몰, 현대아울렛, 롯데팩토리아울렛 등 대형 쇼핑몰과 영풍문고, 롯데시네마 등 다양한 상업 및 문화 시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 및 접근성

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과의 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 시장 상황

최근 몇 년간 지식산업센터 공급이 증가하면서 일부 지역에서 공실률이 높아지고 매물 적체가 발생하는 현상이 나타나고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 및 편의시설

주변에 대형 쇼핑몰, 영화관, 서점 등 다양한 상업 및 문화 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통 이용

가산디지털단지역이 인근에 위치하고 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권

가장 중요한 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 '을구 15번 지상권 설정'입니다. 이 지상권은 금천구에 설정되어 있으며, 낙찰자가 이 권리를 인수해야 하므로 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용 및 영향 범위에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 공실 상태

본건은 현재 공실 상태로 이용 중이므로, 매수 후 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 임대차 계약 재개를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

* 시장 경쟁 심화

가산디지털단지 내 지식산업센터 공급이 늘면서 공실률 상승 및 매물 적체 현상이 나타나고 있어, 임대 수익 확보 경쟁이 심화될 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산디지털단지역 인근의 지식산업센터로서, 뛰어난 교통망과 풍부한 주변 편의시설을 갖추고 있어 입지적인 강점을 지니고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없으나, 가장 큰 부담 요인으로 '을구 15번 지상권 설정'이 존재하며 이는 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. [물건명세서 참고사항] 현재 공실 상태이며, 가산디지털단지 내 지식산업센터 공급 과잉 및 경쟁 심화 현상도 고려해야 할 사항입니다. 따라서 본 물건은 잠재적 가치보다는 인수되는 지상권의 부담을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 핵심 입지

국가 산업단지이자 IT 벤처 산업의 중심지인 가산디지털단지는 꾸준한 기업 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라

가산디지털단지역 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 문화 시설이 잘 갖추어져 있어 직장인들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치 활용 가능성

인수되는 지상권의 부담을 감안하더라도, 향후 지역 개발 및 시장 상황 변화에 따라 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 지상권 문제 해결 방안이 명확해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하는 것은 매우 신중해야 합니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권 설정'은 낙찰자의 실질적인 재산권을 제약하는 중대한 요소로서, 이에 대한 정확한 가치 평가와 향후 처리 방안(예: 지상권자와의 협의, 지상권 소멸 청구 가능성 등)에 대한 심도 있는 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 현재 공실 상태와 경쟁이 치열한 시장 상황도 고려해야 합니다.

따라서, 개인의 투자 성향, 자금 계획, 시장 상황, 그리고 무엇보다 인수되는 지상권의 구체적인 영향력과 해결 가능성을 종합적으로 검토하여 전문가와 함께 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권고합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산출은 불가함을 양해해 주시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.