나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64903 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-97 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북측 인근에 위치하는 (통칭, 플로체 103동) 제1층 제101호로서 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물내 제1층 제101호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(고도10m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2023.8.13일자로 주택임차권(임차보증금 190,000,000원,범위 제1층 제101호 48.56㎡전부, 임대차계약일자 2022.5.26, 주민등록일자 2022.7.22, 점유개시일자 2022.7.22) 표시되어 있음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 강희정)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 3. 16.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64903 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-97 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 54.50㎡ (약 16.5평)

건물면적: 48.56㎡ (약 14.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물

* 해당 층/호수: 1층 101호

* 건축물 사용승인일: 2016-08-31

* 건물 연면적: 435.52㎡ (약 131.7평)

* 대지권 면적: 436㎡ (약 131.9평)

* 건폐율: 35.48%

* 용적률: 99.89%

* 주차: 옥외 8대

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 차량 진출입은 가능하며, 인근 노선버스 정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 10일자 서울특별시의 압류입니다.

본 건에는 임차인으로 주택도시보증공사(양도 전 임차인: 강희정)가 있으며, 임차보증금은 190,000,000원입니다. 임차인은 2022년 7월 22일 전입신고 및 점유를 개시하였고, 2022년 5월 30일 확정일자를 받았습니다.

그러나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 3월 16일자 '인수조건변경확약서'를 제출하여, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 본 경매 절차에서는 임차인의 대항력이 소멸되어 인수될 임차보증금은 0원으로 예상됩니다.

등기부상 을구의 주택임차권(강희정)은 말소 예정으로 확인됩니다.

기타 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성석동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 53.39㎡ (약 16.1평) / 110,000,000원

* 2026년 7월 거래: 66.329㎡ (약 20평) / 127,000,000원

* 2026년 7월 거래: 71.2664㎡ (약 21.5평) / 120,000,000원

본건 건물 면적은 48.56㎡ (약 14.7평)으로, 가장 유사한 면적의 거래 사례(53.39㎡)가 1억 1천만원에 거래되었습니다. 건축 연도가 2016년으로 비교적 신축임을 감안할 때, 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준에서 거래가 형성되고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택이 밀집한 지역에 소재하며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 차량으로의 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건 변경: '대항력있는 임차인'으로 표기되어 있으나, HUG 인수조건 변경 확약서에 따라 대항력은 포기되었으며 인수될 보증금은 0원으로 예상됩니다. 다만, 이와 같은 표기가 혼선을 줄 수 있으므로 계약 시 관련 내용을 다시 한번 명확히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 대상) 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 1억 4,600만원의 신축급(2016년 준공) 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하여 추가 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 사항은 HUG와의 계약 변경으로 법적 문제가 정리된 것으로 판단되나, 계약 시 세부 사항을 재확인할 필요가 있습니다. 주변 시세 대비 감정가는 적정 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 향후 매매/임대 용이성이 높음.

* 말소기준권리 후순위로 권리인수 부담이 적음.

* 안정적인 주거지로서의 가치 보유.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 인수할 임차 보증금이 없는 점을 감안하면 보수적으로 110,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 53.39㎡ 면적의 주택이 110,000,000원에 거래된 점을 참고하여, 본건(48.56㎡)의 적정 입찰가는 110,000,000원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.