나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6925 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1573-7 중산마을아파트 702동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 '중산중학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 대 규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 5층 505호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방겸식당, 욕실2, 발코니3 등)로 이용중임.

설비내역

열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장시설, 위생설비 및 급배수시설 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

전체 단지 남측으로 개설된 왕복 4차선의 포장도로가 단지 주출입로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-01-19), 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대 로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부 제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 상대보호구역(20 24-06-11)(중산중학교), 상대보호구역(2024-06-11)(중산초등학교), 절대보호구역(2024-06-11 )(중산중학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상 용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6925 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1573-7 중산마을아파트 702동 5층505호

용도: 아파트

감정가: 410,000,000원

토지면적: 74.23㎡ (약 22.45평)

토지지분: 74.233㎡ (약 22.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.97㎡ (약 40.83평)

건물지분: 134.97㎡ (약 40.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인

아파트 정보:

단지명: 중산마을7단지코오롱

주소: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1573-7

사용승인일: 1995년 03월 29일

건축물 정보: 최고 12층, 총 336세대

본 물건 전용면적: 134.97㎡ (약 40.83평)

본 물건 공급면적 (건물면적): 134.97㎡ (약 40.83평)

단지 총 면적: 48,444.48㎡

주차대수: 지상 12대, 지하 14대, 합계 252대 (제공된 정보상의 수치입니다.)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 '중산중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반 주거 지역입니다.

교통상황:

차량 진입 및 주정차가 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 5층 505호입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다.

이용상태:

아파트(방4, 거실, 주방겸식당, 욕실2, 발코니3 등)로 이용 중입니다.

설비내역:

열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기, 지하주차장, 위생설비 및 급배수시설 등이 완비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

인접지 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등:

단지 전체 남측으로 개설된 왕복 4차선의 포장도로가 단지 주출입로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발)입니다.

대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(중산중학교, 중산초등학교), 절대보호구역(중산중학교)에 해당합니다.

과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도로 사용되는 토지)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

물건 기본사항:

사건번호: 고양지원 2025타경6925 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

감정가: 410,000,000원

말소기준권리:

말소기준권리는 2012년 11월 14일 접수된 국민은행의 근저당권(을7)입니다.

권리분석 결과:

현재 등기부상 확인되는 채권 총액은 762,113,724원입니다.

등기부상 접수된 근저당, 가압류 등 다수의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 이에 대한 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.

임차인 현황:

임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2004년 12월 14일

대항력: 있음

확인된 정보 상으로는 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 전입일자로 보아 대항력이 인정됩니다. 보증금액이 명확히 기재되지 않아 인수 여부 및 명도 진행 시 잠재적 부담이 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 생활권이 형성되어 있습니다.

단지 인근으로 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교육환경:

단지 인근에 중산중학교, 중산초등학교가 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

교통:

단지 남측 왕복 4차선 도로와 연결되어 차량 접근성이 좋습니다.

인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설:

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재:

오 임차인은 2004년 12월 14일 전입하여 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

제공된 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

유동화 물건:

본 건은 유동화 물건으로, 채권양수도 등 특이사항이 있을 수 있습니다. (일반적인 정보이며, 직접적인 리스크는 아님)

토지이용계획 관련 제한:

과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하여, 향후 토지 이용 및 거래 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인 오 의 존재로 인해 명도에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 명확한 소명이나 추가 확인이 필요합니다.

위치, 교통, 생활 편의시설 등 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

건축연도가 1995년으로 약 30년가량 경과되었으나, 재건축 연한을 고려하기에는 이른 시점입니다.

감정가(410,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 기준 시세 파악:

동일 단지 내 유사 면적(134.97㎡)의 최근 매매가는 2026년 5월 34,700만원(5층), 2026년 6월 36,500만원(11층)으로 확인됩니다.

본 건 감정가(41,000만원) 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있어 가격 메리트가 있습니다.

명도 리스크 관리:

대항력 있는 임차인의 인수 조건 및 명도 절차를 철저히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주거 환경:

안정적인 대규모 아파트 단지 내 위치하여 수요층이 확보될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 410,000,000원

최근 실거래가 (134.97㎡ 기준): 약 347,000,000원 ~ 365,000,000원

대항력 있는 임차인 (오 ): 보증금 및 차임 미상 (전입일자 2004-12-14, 대항력 있음)

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

예상 입찰가 산정:

본 물건은 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 미상으로 인한 불확실성이 있으므로, 시세보다 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 상단(365,000,000원)과 감정가(410,000,000원) 사이에서, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이 범위는 최근 시세를 반영하되, 임차인 관련 리스크를 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.