나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13757 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 90-64 어반휴6차 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 상업용, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 평지붕 경사지붕 지하1층/지상9층 건물내 제3층 제301호로서 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4필 일단지로서, 북측으로 광대로, 동측 및 서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)면목동 90-62번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-03-27), 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m (지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ,토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임. (2,4)면목동 90-63, 90-65번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-03-27), 조망가로특화 경관지구, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관 할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지 정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임. (3)면목동 90-64번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)( 접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사 령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.),건축선(건축과 별도문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13757 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 90-64 어반휴6차 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 319,000,000원

토지면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

건물면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 어반휴6차

사용승인일: 2020년 02월 10일

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지하 1층 / 지상 9층 중 제3층 제301호

주요용도: 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 상업용, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이합니다. 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 지하철 7호선 면목역이 도보 약 8분 거리에 위치하며, 상봉역(경의중앙선, 7호선)도 이용 가능합니다.

* 다수의 버스 노선이 단지 인근 버스정류장을 통해 운행되고 있어 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 4필 일단의 토지로, 북측으로는 광대로, 동측 및 서측으로는 세로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 02월 12일 접수된 롯데카드(주)의 가압류(갑7)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권 보존 등기: 2020년 03월 05일

* 공유자 지분 이전 등기: 2021년 07월 15일, 2021년 10월 28일

* 주택임차권: 2024년 10월 28일 접수 (조은별, 280,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 2025년 02월 12일 접수 (롯데카드, 11,640,591원) - 말소 기준 권리

* 강제경매: 2025년 11월 28일 접수 (주택도시보증공사, 280,000,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액은 291,640,591원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조은별)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 12일

* 확정일자: 2022년 04월 27일

* 배당신고일자: 2024년 10월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서 제출 (보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함)

3.4. 인수되는 권리

물건명세서 상 특이사항으로, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 본 경매 진행 시 임차인 조 씨의 보증금 280,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 내 상업 시설

본건이 위치한 면목동은 오피스텔, 주상복합, 상가 건물 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 시설이 발달되어 있습니다. 주변에 근린생활시설, 소매점, 식당 등이 분포하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

* 최근 면목역 일대에서 대규모 주거단지 조성 사업이 추진 중으로, 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 주변 상업 활동 특성

오피스텔, 상가, 주택이 혼합된 지역 특성상, 주간에는 직장인 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 활동이, 야간에는 주거 지역의 특성이 나타납니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: 면목초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료 시설: 종합병원 및 의원급 의료기관이 차량 이용 가능한 거리에 분포하고 있습니다.

* 쇼핑/편의 시설: 인근에 편의점, 마트, 은행 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 문화/여가 시설: 면목공원 등이 인근에 위치하고 있으며, 중랑천을 따라 산책로가 조성되어 있습니다.

5.2. 교통 접근성

* 지하철 7호선 면목역이 도보 약 8분 거리에 있어 강남 등 주요 업무 지구로의 접근성이 우수합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 제한

본건 토지(면목동 90-62, 90-63, 90-64, 90-65번지)는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역 (2025-03-27)

* 조망가로특화 경관지구

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21, 2025-10-20 발효)

이는 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음을 의미하므로, 관련 법규 및 규제를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 장례식장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 면목동 지역 일부에서 과거 폐기물 중간집하장 부지 활용에 대한 주민들의 공원화 요구 등이 있었습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축에 속하는 오피스텔로, 면목초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 특히 지하철 7호선 면목역 역세권으로 교통 편의성이 뛰어나며, 강남권 접근성 또한 우수합니다. 권리 분석 상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없는 상황입니다. 현재 진행 중인 지역 재개발 사업으로 인해 향후 지역 가치 상승 가능성도 존재합니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 관련 법규 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통 여건: 7호선 면목역 역세권으로 직장인 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리 분석이 깔끔하여 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 지역 개발 호재: 면목역세권 도시정비사업 등 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 319,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 어반휴6차와 유사한 면적대의 오피스텔이 3억 8천만원 ~ 4억 9천 5백만원 범위에서 매물로 나와 있거나 거래된 사례가 있습니다. 특히, 2026년 5월 16일 14평형이 3.8억에 거래된 기록이 있습니다. 또한 2026년 5월 16일 40.7㎡(약 12.3평) 건물이 3.8억에 거래된 기록도 있습니다.

본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 건물 상태가 양호하며, 역세권 입지를 갖추고 있어 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 경우 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.