나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13579 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-151 한울자이빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"화곡초등학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일:2008.07.08.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 본건에 제시외물건(후첨 "건물개황도" 참조) 기호㉠이 소재합니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13579 (1)

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 25.30㎡ (약 7.65평)

* 건물면적: 43.85㎡ (약 13.27평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 46-151 한울자이빌 제5층 제501호

* 건물명: 한울자이빌

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호

* 사용승인일: 2008년 7월 8일

* 건물 높이: 12.4m

* 총 층수: 지상 5층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부 상 최초 2008년 10월 30일 공유자 지분 이전으로 소유권이 변동되었으며, 이후 여러 차례 소유권이 이전되었습니다.

* 2023년 5월 9일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(102,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들(주택임차권, 근저당권, 강제경매, 압류 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 사항은 없습니다. (단, 지상권 존재 가능성은 있으나 확인 필요)

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 특별 매각 조건

* 제시외 건물(건물개황도 상 기호㉠)이 포함되어 매각됩니다.

* 임차인 및 임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* SGI 인수조건 변경 관련 특이사항이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 주택 거래가는 평당 약 1,300만원 ~ 1,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡ (약 6.04평) 다세대주택(2019년 준공)은 21,600만원에 거래되어 평당 약 3,576만원 수준을 보였으나, 이는 신축 연식의 영향이 큰 것으로 판단됩니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 37.44㎡ (약 11.33평) 다세대주택(1986년 준공)은 15,000만원에 거래되어 평당 약 1,324만원 수준입니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 37.56㎡ (약 11.36평) 다세대주택(2002년 준공)은 16,000만원에 거래되어 평당 약 1,408만원 수준입니다.

* 본건(43.85㎡, 약 13.27평, 2008년 준공)의 감정가는 20,200만원이며, 이는 최근 거래된 유사 연식의 물건 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

* 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* "화곡초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물(기호㉠)이 존재하므로, 이에 대한 현황 파악 및 향후 발생할 수 있는 문제에 대한 인지가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

* 본건에는 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)가 2021년 11월 24일 전입하여 170,000,000원의 보증금으로 거주 중입니다.

* 임차인 현황 상으로는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 매각 조건에 따라 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건부 매각입니다.

* 매수인에게 보증금 인수 의무는 없으나, 임차권 말소 조건의 원활한 이행 여부를 신중하게 확인해야 합니다.

* "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 매각 과정 및 이후 소유권 행사에 영향을 줄 수 있는 요인이므로, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 접근성이 우수하고 초등학교가 인근에 있어 생활 및 교통 환경이 양호합니다.

* 2008년에 준공된 건물로, 건물 연식 대비 외관 및 내부 상태는 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

* 건축물대장상 미등재된 제시외 건물의 존재와 임차인 관련 특별 매각 조건(대항력 포기)은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사와 명확한 인수 후 처리 계획 수립이 요구됩니다.

* "SGI 인수조건 변경"과 같은 미확인 특이사항은 투자 결정 시 반드시 검토해야 할 중요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력이 기대됩니다.

* 역세권 및 학군이 확보되어 있어 실수요자의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 최근 시세 분석 결과, 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 기회를 제공합니다.

* 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로, 인수 후 명도 관련 부담을 최소화하며 안정적으로 소유권을 확보할 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 본건의 면적(43.85㎡, 약 13.27평)과 건축 연식(2008년)을 고려한 주변 시세는 평당 약 1,300만원 ~ 1,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 산정한 예상 시세 범위는 약 172,000,000원 ~ 199,000,000원입니다.

* 제시외 건물 존재, 임차인 관련 특별 매각 조건, SGI 인수조건 변경 등의 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 171,700,000원 ~ 191,900,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.