나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73693 [1] 경기도 의정부시 의정부동 145-4 라움엠주상복합아파트 19층 1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '송산교차로' 북동측 인근에 위치하며 인근에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 수도권1호선 "의정부역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상19층 건물 내 제19층 제1902호로서, (사용승인일 : 2018.05.29.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등, 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급ㆍ배수시설, 승강기설비, 기계실 주차설비 등이 되어 있는 것으로 탐문되나, 폐문부재로 설비등의 정상작동 여부는 확인이 불가하였으니, 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 4필지 일단으로 인접 도로와 등고평탄한 대체로 부정형의 토지로서 아파트(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 4차선, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 145-4 : 일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)), 의정부동 145-9, 의정부동 145-13 공히 : 일반상업지역(일반상업지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 의정부동 145-11 : 일반상업지역(일반상업지역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73693 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 145-4 라움엠주상복합아파트 19층 1902호

용도: 아파트

감정가: 212,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물정보

토지면적: 6.26㎡ (약 1.9평)

토지지분: 6.264533209475151㎡ (약 1.9평)

건물면적: 42.10㎡ (약 12.7평)

건물지분: 42.1㎡ (약 12.7평)

건물(아파트)명: 라움 M 주상복합아파트

사용승인일: 2018년 05월 29일

해당 층수: 19층

총 층수: 19층

호수: 1902호

전용면적: 42.10㎡ (약 12.7평)

건축물대장상 총면적: 9795.14㎡ (건축물 집합 전체 면적)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "송산교차로" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 기본적인 주거 및 상업 환경이 갖추어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 수도권 1호선 "의정부역"이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

본건 토지는 4필지로 구성되어 있으며, 인접 도로와 등고 평탄한 대체로 부정형의 토지로서 아파트(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 단지 서측으로는 왕복 4차선 도로, 동측으로는 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지 이용계획상 일반상업지역에 속하며, 소로2류 및 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 말소기준권리는 2025년 3월 27일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑3)입니다. 모든 말소 예정 권리는 낙찰과 함께 소멸될 것으로 보입니다. 총 등기부채권액은 270,569,246원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 노태민

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 03월 14일

확정일자: 2024년 02월 08일

배당신고일자: 2025년 12월 26일

대항력: 있음

본 물건에는 대항력 있는 임차인 노 씨가 보증금 1억 6천 5백만원으로 거주 중입니다. 비록 "인수 보증금 합계 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 수 있는 금액이므로, 실제 입찰 시에는 보증금 부담 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. (자세한 배당 여부는 법원 공고 및 관련 절차를 확인하시기 바랍니다.)

3.3. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (2025.03.27)

기타 권리:

* 서울보증보험주식회사 가압류 (2025.03.27) -> 말소기준권리

* 우리은행 가압류 (2025.08.27) -> 말소

* 서울보증보험주식회사 강제경매 (2025.11.27) -> 말소

* 국민은행 가압류 (2026.02.05) -> 말소

* 집합건물 등기부 요약 상 소유권보존, 소유권이전 등기 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 의정부동 지역은 아파트, 오피스텔, 상가 등이 복합적으로 구성된 도심 지역입니다. "송산교차로" 및 "의정부역" 인근으로 상업 활동이 활발한 지역이며, 관련 근린생활시설이 풍부합니다.

4.2. 상업 시설 현황

단지 내외로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 의정부역을 중심으로 한 상업 지역과의 접근성이 좋아 쇼핑, 외식 등 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생필품 구매, 금융, 의료 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 의정부역 인근 지역의 다양한 편의시설도 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

본 건은 19층에 위치하여 조망권이 확보될 가능성이 있으며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 도시가스에 의한 개별난방 방식이며, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인하지 못하였으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

대항력 있는 임차인 노 씨가 보증금 1억 6천 5백만원으로 거주 중입니다. 인수 보증금 총액은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 낙찰 후 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 이에 대한 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 상태 및 설비

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태 및 설비(난방, 위생, 급배수, 승강기 등)의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 내부 상태를 점검해야 합니다.

6.3. 공동담보 및 기타

본 건은 공동담보 물건으로 분류되어 있어, 본 물건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 매각 가격에 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 토지 면적(6.26㎡) 대비 건물 면적(42.10㎡)이 상대적으로 작은 편으로, 토지 사용권에 대한 명확성을 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 의정부동에 위치한 라움M주상복합아파트 19층 1902호로, 역세권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이어서 건물 상태에 대한 기대치가 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 액수와 낙찰 후 배당 여부에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있다는 점, 그리고 내부 설비 확인 불가 등의 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 역세권 인근 입지: 수도권 1호선 의정부역을 이용할 수 있어 직주근접성이 뛰어나며, 출퇴근이 용이합니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 도심 내 우수한 입지와 편의시설을 바탕으로 실거주 수요뿐만 아니라 투자 수요도 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 실거래가 대비 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 적정 입찰가 산정 시 유리한 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 조건(전용면적 42.1㎡)의 17층 물건이 2026년 1월 14일에 178,000,000원(1억 7천 8백만원)에 거래되었습니다. 2024년 7월 9일에 거래된 11층, 42.1㎡ 물건은 200,000,000원(2억원)에 거래되었으나, 이는 당시 최고가 수준으로 보입니다. 2025년 12월 10일 거래된 39.2㎡, 4층 물건은 138,000,000원(1억 3천 8백만원)으로, 면적과 층수가 차이가 있습니다. 현재 시세는 1억 7천만원대부터 2억원 사이로 형성되어 있다고 추정할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 212,000,000원이나, 최근 가장 유사한 조건의 실거래가가 178,000,000원임을 감안할 때, 감정가보다는 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금(165,000,000원)은 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 직접 인수하지 않는 것으로 간주하고 계산합니다. 다만, 임차인 관련 리스크는 고려해야 합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 약 1억 7천 5백만원 정도로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.