나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13447 [1] 서울특별시 금천구 가산동 238-11 예다지 제9층 제902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역(1호선)" 북측 근거리에 위치하며, 본건 주위 는 공동주택, 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(독산역/1호선, 가산디지털단지역/1,7호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 중, 본건은 제9층 제902호로 서(사용승인일:2014.09.18), 외벽 : 외장석재 붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 건부지(다세대주택 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024.06.27), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구 역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524 -3313)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용 도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관 한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13447 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 238-11 예다지 제9층 제902호

건물용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 중 제9층 제902호

사용승인일: 2014.09.18

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 255,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역(1호선)" 북측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(독산역/1호선, 가산디지털단지역/1,7호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024.06.27), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용 도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상의 말소기준권리인 근저당권(이소행, 2022.03.07.)보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 여기에는 가압류, 압류, 그리고 강제경매 개시결정 등이 포함됨.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 인수주의 및 특이사항 (임차인 분석 포함)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-15

* 확정일자: 2021-10-05

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨. 또한, "주의사항" 및 "특별매각조건"에 명시된 바와 같이, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 하여 매각이 진행됨. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 이용 현황

본건 주위는 공동주택, 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역임.

4.2. 최근 매매 사례 분석

본건과 유사한 가산동 지역의 다세대주택 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월 9일 거래된 69.55㎡(약 21.04평) 면적의 주택은 29,000만원에 거래됨. 평당 약 1,378만원 수준.

* 2026년 5월 11일 거래된 29.89㎡(약 9.05평) 면적의 주택은 21,300만원에 거래됨. 평당 약 2,354만원 수준.

* 2026년 5월 7일 거래된 33.87㎡(약 10.25평) 면적의 주택은 29,300만원에 거래됨. 평당 약 2,859만원 수준.

본건(전용면적 29.60㎡, 약 8.95평)의 감정가는 255,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적(29.89㎡)의 최고가(29,300만원) 및 최저가(21,300만원) 범위 내에 있으며, 특히 33.87㎡ 주택의 거래가와 유사한 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

독산역 및 가산디지털단지역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다수의 지식산업센터와 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 부동산 시장 동향

가산동 일대는 서울 서남권의 주요 업무 및 산업 중심지로, 꾸준한 수요와 개발이 이루어지고 있는 지역임. 최근 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 시장은 활발한 거래량을 보이고 있으며 가격 또한 상승세를 유지하고 있는 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 및 명도 리스크

주요 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 등 특수 매각 조건으로 인한 절차상의 변동 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함. 임차인의 경우 대항력이 없으므로 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상되나, 절차 진행에 따른 통상적인 명도 과정은 필요할 수 있음.

6.2. 기타 리스크

본건 주변에 특별히 알려진 혐오 시설은 확인되지 않았음. 다만, 지식산업센터 및 상업시설 밀집 지역의 특성상, 특정 시간대 소음이나 교통량 증가 등의 생활 환경적 요인은 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 다세대주택으로, 독산역 및 가산디지털단지역 접근성이 좋은 편임. 전용면적 29.60㎡의 소형 주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합함. 권리 관계가 비교적 명확하고, 임차인 관련 리스크도 특별 매각 조건으로 해소될 가능성이 높아 낙찰 후 인수에 큰 문제가 없을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성 (독산역, 가산디지털단지역 인접).

* 디지털 산업단지 배후 주거지로서의 안정적인 수요 기대.

* HUG 관련 조건이 명확히 이행된다면 권리 관계가 깔끔하여 명도 후 즉시 활용 가능.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 적정 수준으로, 향후 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건 감정가는 255,000,000원임.

유사 면적의 최근 실거래가 최고 29,300만원(2026.05.07)을 고려할 때, 본 건의 시세는 250,000,000원에서 290,000,000원 사이로 추정됨.

HUG 인수조건 및 임차인 대항력 포기 조건이 원활히 이행될 경우, 권리 상 문제가 없을 것으로 판단됨.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 소폭 상회하는 수준 또는 최근 최고 실거래가 수준을 고려하여 265,000,000원에서 285,000,000원 사이를 적정 범위로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.