나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13665 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 7층 703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철 7호선 "상봉역" 남서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택, 아파트, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 7호선 및 경의중앙선 "상봉역"과 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건 내의 7층 703호로서 외벽 : 석재타일붙임 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : P.V.C샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 도시개스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설 및 상하수도급배수설비 화재경보시설, 보안시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 6필 일단의 대체적인 자루형 평지로 업무시설, 도시형 생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 약 4m의 포장도로와 북동측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑)육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구 <도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉4존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13665 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 7층 703호

용도: 오피스텔

감정가: 330,000,000원

토지면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.17㎡ (약 10.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철 7호선 및 경의중앙선 "상봉역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 공동주택, 아파트, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

단지 인근에 지하철 7호선 및 경의중앙선 "상봉역"이 소재하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

1.2. 3.토지 및 건물 이용상태

토지는 인접 토지와 등고평탄한 6필 일단의 대체적인 자루형 평지로 업무시설, 도시형 생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건은 철근콘크리트구조 11층 건물 내 7층에 위치한 오피스텔로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

본건은 노폭 약 4m의 포장도로와 북동측으로 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.기본 권리관계

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 말소기준권리: 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13665)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (성명: 정명재)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-29

* 확정일자: 2021-10-05

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위4번 임차권등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

1.3. 4.권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 현황 및 물건명세서 참고사항에 명시된 바와 같이, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본건이 소재한 상봉동 일대는 지하철 7호선 및 경의중앙선 "상봉역"을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다수의 근린생활시설, 상업시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 인근에 대형 마트(홈플러스), 코스트코 등 쇼핑 시설 이용도 편리합니다.

1.4. 2.재정비촉진지구 관련

본건은 "재정비촉진지구", "재정비촉진지구(상봉4존치관리구역)"에 포함되어 있습니다. 최근 상봉재정비촉진지구 존치관리구역의 용적률 완화 등 규제 완화가 이루어지고 있으며, 이는 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 편의시설

건물 내 엘리베이터, 도시가스 개별난방 설비, 기본적인 위생시설, 상하수도 설비, 화재 경보 및 보안 시설 등이 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 2.교육 및 문화시설

인근에 서울면목초등학교가 소재하며, 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, CGV 등 문화 시설 이용도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.재정비촉진지구 및 도시계획

본건은 재정비촉진지구, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 2.선순위 임차권 인수 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 295,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 실투자금액이 증가할 수 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중대한 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 역세권 오피스텔로서 교통이 편리하고 주변 편의시설이 잘 갖추어진 입지를 자랑합니다. 특히 상봉재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 문제가 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 함께 예상 인수 보증금을 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (7호선, 경의중앙선 상봉역)으로 뛰어난 교통 편의성.

* 상봉재정비촉진지구 내 위치하여 향후 개발 가능성 및 미래 가치 상승 기대.

* 주변 상업시설, 편의시설, 녹지시설 등이 풍부하여 주거 및 투자 가치가 높음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 330,000,000원

최근 매매가 (2026년 3월 3일): 263,000,000원

현재 파악된 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 인수 보증금(295,000,000원)을 제외한 입찰가 산정 규칙을 따를 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 매매가와 시장 상황을 고려하여 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 따라서 실제 총 부담금액은 '입찰가 + 인수해야 하는 임차보증금 잔액'이 될 수 있습니다. 예를 들어, 입찰가 270,000,000원에 낙찰받더라도, 만약 임차인의 보증금 295,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못한다면, 총 부담액은 270,000,000원 + (295,000,000원 - 배당받은 금액)이 되어 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 본건 입찰 시에는 이 부분을 반드시 최우선으로 고려하여 총 투자금액과 예상 수익률을 면밀히 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.