나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13509 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1016-6 푸른풍경채 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "바탕골공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 "우장산역(지하철 5호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 중 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2021-1-4) 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대>(방, 거실겸주방, 욕실, 발코니)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로 및 동측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13509 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 292,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1016-6 푸른풍경채 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 17.58㎡ (약 5.32평)

토지 지분: 17.58㎡ (약 5.32평)

건물면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

건물 지분: 28.99㎡ (약 8.77평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "바탕골공원" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 지하철 5호선 "우장산역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권(을3), 압류(갑4, 강서세무서장), 강제경매(갑5, 주택도시보증공사) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 289,000,000원, 차임 0원.

* 전입일자: 2021-05-31, 확정일자: 2021-04-26, 배당신고일자: 2023-07-20.

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 임차인 현황 및 특이사항에 따라 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 매각의 중요한 조건으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 건축된 다세대 주택의 경우 면적 약 19.98㎡ (약 6.04평)가 2026년 7월 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 1,081만원/㎡입니다. 본 건의 전용면적(건물면적 28.99㎡)에 이 비율을 적용할 경우, 약 31,342만원 (3억 1,342만원) 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 이는 본 건의 감정가 29,200만원보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세

* 건물명: 푸른풍경채

* 사용승인일: 2021년 1월 4일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 6층 중 제3층 제302호

* 이용상태: 도시형생활주택 (방, 거실겸주방, 욕실, 발코니)

* 설비내역: 전기설비, 승강기설비, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수설비

* 외벽: 돌붙임 마감

* 창호: 알루미늄 및 PVC새시

5.2. 주변 시설

* 인근 시설: 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거 지역이며, "바탕골공원"이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 교통: 지하철 5호선 "우장산역" 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보상 주변에 혐오시설이 있다고 판단할 만한 내용은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인의 대항력은 없으나, HUG와의 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31)

상기 제한사항들은 향후 건축, 증축, 개축 등 건물 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 지하철역과 공원이 인접하여 주거 환경이 비교적 우수합니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, HUG 관련 매각 조건을 명확히 이해하고 이행 여부를 확인하는 것이 필수적입니다. 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하나, 현재 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있어 투자 가치를 검토해 볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년) 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 지하철 5호선 우장산역 인근으로 교통 편리.

* 바탕골공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 임차인 대항력 없어 명도 부담 적음.

* 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮을 가능성 시사.

9. 예상 입찰가

감정가는 292,000,000원입니다. 최근 유사 면적 물건의 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다. HUG 관련 조건 이행 여부 및 향후 시세 변동 가능성, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 잠재적 가치를 고려하여 320,000,000원 (3억 2천만원) 수준을 목표 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.