나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13584 [1] 서울특별시 도봉구 창동 585-1 이에스에이홈타운 9층 에이-905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 '창2동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근에 근린 생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통 접 근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층/지상10층 건으로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽: 미상임. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

이에스에이홈타운 제9층 제에이-905호로서, 오피스텔 용도임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2: 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한 정)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: -.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13584 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 585-1 이에스에이홈타운 9층 에이-905호

건물명: ESA홈타운

용도: 오피스텔

감정가: 254,600,000원

토지면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

토지지분: 18㎡

건물면적: 57.89㎡ (약 17.51평)

건물지분: 57.89㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

준공년도: 2005년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 도봉구 창동 소재 '창2동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다. 인근에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하여 주거 및 상업 혼합 지역을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1, 4호선 창동역 이용이 가능하여 도심 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지 이용상태: 인접 필지와 함께 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도 한정, 2025.10.20.~2026.12.31.).

1.2. 권리분석

* 경매 개시 경위: 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2024년 09월 26일자 중소기업은행의 가압류(을구 5번)입니다.

* 임차인 현황:

* * 김혁주

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 17일

* 확정일자: 2020년 09월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2024년 12월 24일.

* 주요 권리 분석:

* 을구 5번 주택임차권(김혁주, 205,000,000원)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있음을 의미합니다.

* 집합건물 등기부 요약상 을구 5번 주택임차권은 '인수'로 표기되어 있습니다.

* 주의사항으로 '선순위임차권, 대항력있는임차인'이 명시되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (보증금 중 인수분 발생 가능성 있음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 표기상)

* 종합 판단: 대항력 있는 임차인의 보증금 205,000,000원에 대한 인수 여부가 본건의 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다. 물건명세서의 기재와 같이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역적 특성: 도봉구 창동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 혼합된 도심 지역입니다. 창동역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 다수의 오피스텔 및 주택 단지가 밀집해 있습니다.

* 임대 수요: 오피스텔 및 주거용 부동산에 대한 지역 내 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변 근린생활시설 및 편의시설의 접근성이 양호하여 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

* 경쟁 분석: 해당 건물 및 인근에 다수의 오피스텔이 존재하므로, 공실률 및 임대료 경쟁력을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 4호선 창동역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 창2동주민센터, 대형마트, 병원, 식당, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있으며, 학원가도 형성되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 자연환경: 인근에 근린공원 등 휴식 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김혁주의 보증금 205,000,000원 중, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상치 못한 큰 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 제시외 건물: '제시외 건물 포함' 매각으로 표기되어 있습니다. 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 실제 현황 파악 후 철거, 원상복구 등 추가적인 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가가 필요할 수 있습니다 (단, 경매 매수인의 경우 절차가 다를 수 있습니다). 준공업지역으로서의 개발 가능성은 있으나, 지구단위계획 수립 여부에 따라 향후 용도 변경이나 개발 방향이 달라질 수 있습니다.

* 공동담보: 특이사항에 '공동담보'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 공동담보로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 여부나 가치에 따라 본 건의 경매 절차나 결과에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동의 역세권 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 205,000,000원에 대한 인수 가능성이 가장 큰 부담 요인으로 작용하고 있습니다. 물건명세서 상 '인수' 가능성이 명확히 기재되어 있어, 실제 낙찰 후 인수해야 하는 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 감정가 대비 시세가 상승한 시점도 있었으나, 최근에는 하락세를 보이며 감정가 수준 또는 그 이하에서도 거래된 사례가 있습니다. 제시외 건물 포함 매각 또한 추가적인 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 위험에도 불구하고, 향후 시세 상승 잠재력이 있는 지역에 위치합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되었을 가능성이 있습니다. (감정가: 254,600,000원 vs 최근 시세 범위: 약 23,890,000만원 ~ 31,500,000만원 (72.21㎡ 기준))

* 창동역을 중심으로 한 지역 개발 계획 및 미래 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 경매 절차 시 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하여 실제 인수해야 하는 보증금 규모를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 254,600,000원

관련 면적 (57.89㎡, 약 17.51평)의 최근 시세 추정치: 약 23,890,000만원 ~ 25,200,000만원 (72.21㎡ 기준 시세 적용, 면적 보정)

인수 보증금(최대): 205,000,000원

본 물건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 205,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있지만, 물건명세서 상 '잔액 인수' 가능성이 명확히 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받는다고 가정할 경우, 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 고려하여 산정할 수 있습니다. 최근 실거래가(27,400만원) 및 추정 시장 시세(23,890만원 ~ 25,200만원)를 감안할 때, 감정가(25,460만원)와 유사한 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 임차 보증금 인수 위험이 현실화될 경우, 총 투자 비용이 크게 증가하므로 매우 신중한 접근이 필요합니다. 실제 인수될 보증금 규모를 배당표 확인 등을 통해 명확히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 인수 보증금 위험을 고려하여 시장 시세 하단부 또는 감정가 수준을 고려한 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.