나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13500 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 1169번지 소재 "화원중학교" 동측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택으로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있으면 서측으로도 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있으나, 서측도로는 차량의 진출입은 불가능하고 사람의 진출입은 제한적이어서 유효하게 활용할 수 있는 도로가 아님.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 박채림의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13500 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제5층 제504호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.1. 소재지및기본사항

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 1169번지, 더숨153 제105동 5층 504호에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

* 건축물대장상 2020년 2월 6일 사용승인된 '더숨153' 건물에 속합니다.

* 경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 권리 분석 결과, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 추정됩니다.

1.2. 면적및규모

* 건물면적: 15.05㎡ (약 4.55평)

* 토지면적: 12.75㎡ (약 3.86평)

* 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 도시형생활주택(더숨153)이며, 본건은 5층에 위치한 전유 부분입니다.

* 건물은 주거용으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가

* 감정평가액: 240,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 1169번지에 소재하며, '화원중학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자및경매정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13500 (1)

* 경매 종류: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (등기부상 권리 분석 결과, 주택도시보증공사로 추정)

* 채권액(감정가와 연관): 275,000,000원 (주택임차권 승계 후 HUG가 권리자)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 의 주택임차권 승계)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-17

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.3. 인수/소멸권리

* 본건은 말소기준권리(갑6 압류: 부천세무서장)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부등본상 을구 1번 권리인 박 의 주택임차권(275,000,000원)은 대항력 없는 것으로 분석됩니다.

* HUG 인수조건 변경에 따라, 매수인은 임차인(박 승계 HUG)의 보증금 275,000,000원에 대해 인수 부담이 없습니다. 다만, HUG가 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 충족되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

* 본건은 2020년 준공된 '더숨153' 건물 내 15.05㎡ (약 4.55평) 면적의 도시형생활주택입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물(2019년 준공, 19.98㎡, 4층)이 216,000,000원 (약 3,576만원/평)에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 240,000,000원이며, 면적(약 4.55평)에 평당 시세를 적용하면 약 16,270만원 수준으로 추정됩니다.

* 건물의 신축 연도(2020년)와 층수(5층) 등은 긍정적 요인이지만, 감정가가 현재 파악된 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

* HUG 조건으로 인한 잠재적 복잡성은 시세보다 낮은 가격 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 예상입찰가산정

* 인수할 보증금은 없으므로, 감정가와 주변 시세, 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 건물 신축 연도 및 층수 프리미엄을 감안하고, HUG 조건의 복잡성을 고려하여 감정가 하회 또는 시장가 수준에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물내/외부시설

* 건물 구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 6층 도시형생활주택.

* 외벽: 석재 타일 붙임.

* 내벽: 타일 및 페인트 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등.

5.2. 토지이용계획

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하).

* 기타 지역/지구: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련

* HUG 인수조건 변경 사항: 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. HUG의 이행 여부가 중요하며, 낙찰 후 HUG와의 명확한 소통 및 확인이 필요합니다. HUG의 조건 불이행 시 법적 분쟁 소지가 있습니다.

6.2. 법적/행정적이용제한

* 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역 등으로 인해 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등)은 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 서울 강서구에 위치한 2020년 준공된 소형 도시형생활주택으로, 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

* 건물 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식과 층수 이점을 가지고 있습니다.

* 핵심은 HUG 인수조건 변경 사항으로, 매수인은 보증금 인수 부담이 없으나 HUG의 조건 이행(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)이 필수적입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인과 이행 담보가 중요합니다.

* 잠재적 리스크를 고려하여 시세에 맞춰 합리적인 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다.

8. 투자포인트

* 도심 내 소형 주거 공간으로 1인 가구 렌탈 시장 공략 가능.

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 관리가 용이하고 상품성이 양호합니다.

* HUG 조건 확인 및 이행 시, 보증금 인수 부담 없이 취득 가능하여 리스크 관리가 용이합니다.

* 강서구 내 개발 호재 및 지속적인 주거 수요 고려 시 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

* 본 건의 면적(약 4.55평)에 유사 물건의 평당 시세(약 3,576만원)를 적용하면 약 16,270만원 수준입니다.

* 감정가 240,000,000원 대비 시장가와 HUG 조건 등을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시장가를 기준으로 소폭 상향하여 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최적 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* (낙찰 후 HUG 측과의 조건 이행 확인 절차가 원활히 진행될 경우, 상기 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.