나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13533 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘신정초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2021.04.21.) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 및 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12. 31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 848-20에 위치한 와이앤비 빌딩 내 제5층 제503호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13533 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 300,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상입니다.

토지 면적은 15.40㎡ (약 4.66평)이며, 건물 면적은 25.57㎡ (약 7.74평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2021년 4월 21일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건축물명은 와이앤비이며, 주용도는 공동주택(다세대)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며, 본건은 5층에 위치합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신정초등학교’ 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

특히 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역 지정으로 인해 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점도 참고해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 부천세무서장의 압류(2023.08.10.)이며, 본 매각으로 인해 주택임차권(이동은), 압류(부천세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로, 현재 등기부상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

주택도시보증공사(이동은) 임차인은 보증금 299,000,000원에 전입일자 2021년 7월 30일, 확정일자 2021년 6월 14일이나 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 이동은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 인수할 임차보증금은 0원입니다.

다른 임차인 이서희는 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

신정초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 다세대, 다가구 주택이 많아 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근 편의시설로는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

주변에 신정초등학교가 있어 교육 환경이 좋습니다.

단지 북측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

기본적인 전기, 위생, 급배수, 화재 경보, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 특이사항: 임차인 이동은의 경우, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 하는 조건이 있어, 매수인은 이 부분에 대한 절차를 명확히 인지해야 합니다.

토지이용계획상의 제한: 공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축물 높이 제한 및 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

신축 건물 경매 진행 사유: 2021년에 사용 승인된 신축 건물임에도 불구하고 경매가 진행되고 있는 구체적인 사유에 대한 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 신축 다세대주택으로, 비교적 최신 건축물이라는 장점이 있습니다.

인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확한 편이며, 매각 조건에 따라 명도 및 권리 정리가 용이할 것으로 보입니다.

다만, 공항 관련 지구 지정으로 인한 제약 사항과 HUG 인수 조건 등 특수 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 내부 상태가 양호하고 하자 보수 등의 초기 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

명확한 권리관계: 인수할 임차보증금이 없어 낙찰 후 추가 자금 부담 및 법적 분쟁 소지가 적습니다.

실거주 적합성: 주거 지역에 위치하고 교육 시설 접근성이 있어 실거주 목적 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

HUG 관련 조건 활용: 경매 특성상 HUG 인수조건 변경 등은 유리한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 2021년식 건물인 본건(25.57㎡)과 유사하게 2018년식 건물(37.05㎡)이 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

신축 연차와 면적을 고려할 때, 본건의 시세는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

인수할 임차보증금이 없고 신축 건물임을 감안하여, 공격적인 입찰보다는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 305,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.