나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13749 [1] 서울특별시 강북구 번동 460-67 드래곤타워 3층 303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "수송초등학교" 서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 "수유역" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽: 화강석 붙임 등 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형 토지로 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13749 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 번동 460-67 드래곤타워 3층 303호

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

감정가: 358,000,000원

토지면적: 22.16㎡ (약 6.71평)

토지지분: 22.16㎡ (약 6.71평)

건물면적: 44.23㎡ (약 13.38평)

건물지분: 44.23㎡ (약 13.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 (2018년 사용승인)

총 건축면적: 214.83㎡

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택 및 제1종근린생활시설)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "수송초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 "수유역"이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건 남서측으로는 노폭 약 25미터, 북서측 및 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주변에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 개요는 미기재)

말소기준권리는 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2024카단801927)입니다.

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 신탁등기 말소 (갑13, 갑15)

* 주택임차권 (을5, 김수민): 보증금 230,000,000원. 전입 2020-04-24, 확정 2020-03-24. (말소 예정)

* 가압류 (갑16, 장원석): 1,168,254,095원. (말소기준권리)

* 강제경매 (갑17, 주택도시보증공사): 241,500,000원. (본건 사건)

등기부채권 총액은 1,398,254,095원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인 김수민)

* 보증금: 241,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-24

* 확정일자: 2020-03-24

* 배당신고일자: 2024-04-25

* 대항력: 없음.

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

현황조사보고서에 따르면, 점유자 윤선구는 임차인은 아니나 채무자의 동의 하에 일시 거주 중인 것으로 진술했습니다. 배당요구 종기까지 권리신고 및 배당요구를 하지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 번동 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

본건 건물(드래곤타워)은 10층 규모의 집합건물로, 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 이용되고 있습니다.

최근 인근에서 거래된 다세대주택 사례는 다음과 같습니다.

* 번동 349-12 (유성빌라, 1994년 준공, 56.94㎡): 2026년 7월, 190,000,000원 (약 333.7만원/㎡)

* 번동 521-54 (신우빌라, 1993년 준공, 55.35㎡): 2026년 7월, 190,000,000원 (약 343.3만원/㎡)

* 번동 148-196 (한성빌라1, 1991년 준공, 42.54㎡): 2026년 7월, 140,000,000원 (약 329.1만원/㎡)

이는 비교적 오래된 연립·다세대 주택의 시세이며, 본건(2018년 사용승인)과는 건축 연도 및 건물 형태에서 차이가 있습니다. 본건은 신축급 도시형생활주택으로서, 동일 면적 대비 더 높은 가격으로 평가될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 수송초등학교가 서측 인근에 소재합니다.

교통: 지하철 4호선 수유역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 인수조건 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요하며, 공동담보 물건이 있을 경우 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

임대관계 미상 및 점유자 현황: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이나, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사보고서상 임차인이 아닌 점유자(윤선구)가 채무자의 동의 하에 일시 거주 중이며, 권리신고 및 배당요구를 하지 않았으므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 이용상태 상이 가능성: 현장 확인 시 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도에 의거 작성되었으므로, 실제 이용상황과 일부 상이할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 지정구역 등의 규제를 받습니다. 이러한 제한은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 번동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수 부담은 없으며, HUG의 확약서 제출로 보증금 관련 추가 위험은 낮습니다.

다만, 감정가 358,000,000원 대비 인근의 오래된 다세대주택 시세가 140,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점은 유의해야 합니다.

HUG 인수조건 변경, 공동담보, 점유자 윤선구의 현황 등 특수물건 정보에 대한 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.

신축급 건물이라는 장점과 권리관계의 명확성을 고려하더라도, 감정가와 실거래가 간의 괴리를 신중하게 판단하여 입찰가를 결정해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택: 2018년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준 및 설비를 갖추고 있어 1인 가구 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리분석상 안전성이 높습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 재개발 및 도시정비 사업이 활발히 진행되는 지역의 특성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 여력이 있습니다.

(추후 확인 사항) 드래곤타워 건물 자체의 관리 상태 및 단지 내 커뮤니티 시설 등 추가적인 가치 평가 요소 확인이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 358,000,000원

인근 다세대주택 시세 (2026년 7월 기준): 140,000,000원 ~ 190,000,000원 (전용면적 42.54㎡ ~ 56.94㎡)

인근 다세대주택의 3.3㎡당 가격: 약 329만원 ~ 343만원

본건 전용면적: 44.23㎡ (약 13.38평)

본건은 2018년 사용승인된 도시형생활주택으로, 인근의 노후된 다세대주택보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다. 그러나 현재 파악된 인근 다세대주택의 시세와 감정가(358,000,000원) 사이에는 상당한 차이가 존재합니다.

채권자인 주택도시보증공사의 채권액은 241,500,000원입니다.

본건의 높은 감정가, 신축 건물이라는 점, 그리고 인근 비교사례와의 시세 차이를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG의 확약서 제출로 인수 부담은 없으나, 감정가의 적정성 여부와 향후 시장 변동성을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 기본으로 하되, 실질적인 시장 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.