나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5827 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 295-47 뜨라네 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉초등학교" 서측 인근에 위치하고 있는 공동주택(다세대주택)으로서, 본건 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철7호선 "중화역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 내 제6층 제601호 로서 외벽: 돌붙임마감, 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약4m 일방통행도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 2. 임대내역은 미상임. 3. 제시외건물은 건축물대장상 10.3㎡ 위반건축물이 등재되어있으나 실지조사 및 건축물도면상 제시외건물㉠ 약11.62㎡, 제시외건물㉡ 약1.96㎡로 기준하여 감정평가하였으니 참고바람. [주택과-19887(2015.07.31.)호 위반건축물 등재, 7.6㎡ 패널/패널, 601호/주거, 주택과-1660(2016.01.21.)호 주택과-19887(2015.07.31.)호와 관련 기누락 2.7㎡ 추가 등재로, 합계10.3㎡ 패널/패널 601호/주거]

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5827 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 295-47 뜨라네 6층601호

건물구분: 다세대주택

감정평가액: 173,354,460원

토지면적: 18.18㎡ (약 5.50평)

건물면적: 15.66㎡ (약 4.74평)

토지지분: 18.18㎡ (약 5.50평)

건물지분: 15.66㎡ (약 4.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 13.58㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

2.

입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치하며, "상봉초등학교" 서측 인근에 소재하는 공동주택(다세대주택)입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통: 인근에 지하철 7호선 "중화역"이 소재하며, 다수의 노선버스가 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변환경: 상봉초등학교가 인근에 있으며, 주거 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 북측으로 약 4m 일방통행 도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 자체 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 개발 계획이나 신규 시설 입점 가능성은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2015-09-11 접수, 우리은행 근저당 88,000,000원

* 등기된 권리 내역:

* 소유권보존 (2015-07-20)

* 공유자전원지분전부이전 (2015-09-11, 매매)

* 근저당 (우리은행, 88,000,000원, 2015-09-11) - 말소기준권리

* 가압류 (주식회사 우리카드, 20,397,140원, 2025-05-22) - 말소대상

* 강제경매 (주식회사 우리카드, 19,641,118원, 2025-11-20) - 말소대상

* 등기부채권 총액: 108,397,140원 (88,000,000원 + 20,397,140원)

* 권리분석 종합: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위인 가압류 및 강제경매는 말소 대상입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

제공된 주변 매매/임대 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 전용면적 30.05㎡(미성중화B, 2014년 준공)가 2026년 7월 7일에 230,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2020년에 준공된 전용면적 27.55㎡(TheH중화3차)는 2026년 7월 1일에 275,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 15.66㎡로 비교적 소형 평형에 속하며, 2015년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 이러한 소형 평형의 경우, 거래량은 더 많을 수 있으나 단위 면적당 가격은 면적별로 다소 차이가 있을 수 있습니다. 감정가 173,354,460원 대비 유사 면적의 최근 실거래가를 고려할 때, 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

* 교육: 상봉초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 중화역(7호선)과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주택가에 위치하며, 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건은 제시외 건물 13.58㎡가 포함되어 매각됩니다. 감정평가서 요약에 따르면, 건축물대장상 10.3㎡의 위반건축물이 등재되어 있으나, 현장 조사 및 건축물도면 상으로는 약 11.62㎡와 1.96㎡로 평가되었습니다. 이는 향후 건축물 관리나 재건축 시 문제가 될 수 있으며, 확인된 위반건축물 부분에 대한 이행강제금 부과 가능성 등 법적/행정적 제재 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 감정평가서는 제시외 건물을 포함하여 평가하였음)

* 소형 면적: 전용면적이 15.66㎡로 매우 작아, 실거주 목적이나 투자 목적 시 세입자 확보에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일부 토지이용계획 상 제한 사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)이 있어 추후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 중화동에 위치한 소형 다세대주택으로, 역세권에 위치하고 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 권리분석상 인수할 권리나 보증금은 없어 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 하지만, 건축물대장상 위반건축물이 포함된 제시외 건물이 있어 이에 대한 위험 요소를 반드시 고려해야 합니다. 또한, 전용면적이 매우 작다는 점도 실거주 및 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 중화역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 현대적인 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 외 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 낙찰 후 권리관계 정리가 명확합니다.

* 소형 면적의 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본건의 감정가는 173,354,460원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 실거래가를 고려했을 때, 소형 면적임에도 불구하고 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래될 가능성이 있습니다. 그러나 제시외 건물(위반건축물)의 존재로 인한 잠재적 리스크와 실거주 또는 투자 시 제한적일 수 있는 작은 면적을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 인수할 보증금이 없다는 점을 고려하고, 감정가 및 최근 시세를 종합적으로 판단하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 위반건축물 관련 추가 정보 확인, 그리고 최신 시장 동향 분석을 기반으로 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.