나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13498 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제11층 제1104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제11층 제1104호로서, (사용승인일 : 2021-07-29) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 사다리형 완경사지로, 근린생활시설/오피스텔/다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[대표필지 화곡동 367-1] 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 337,000,000원)

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13498 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제11층 제1104호

용도: 다세대주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

건물면적: 25.44㎡ (약 7.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호함.

도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 40m, 서측으로 약 10m, 남측으로 약 4m 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류 (등기부 을3)

말소예정 권리:

* 주택임차권: 이성준 (2023-10-04 등기, 보증금 337,000,000원)

* 압류: 강서구(2025-09-22), 양천세무서장(2025-11-14)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-26, 채권금액 337,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이성준)

보증금: 337,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-24

확정일자: 2021-11-29

배당신고일자: 2023-10-04

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련.

* 임차인: 이*

보증금: 0원

차임: 800,000원

전입일자: 2024-09-12

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하므로 주의 필요.

주의사항: 임차인 이성준 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

1.3. 상권분석

주변 건물: 파크아리온은 2021년 7월 29일 사용승인된 주상복합 건물로, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등으로 이용 중임.

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 (M펠리체, 2018년 건축, 37.05㎡): 300,000,000원 (약 810만원/㎡)

* 서울특별시 강서구 화곡동 343-28 (한양, 2000년 건축, 53.84㎡): 255,000,000원 (약 474만원/㎡)

* 서울특별시 강서구 화곡동 956-27 (기린아트빌라, 1995년 건축, 41.32㎡): 169,000,000원 (약 409만원/㎡)

분석: 본건(25.44㎡, 2021년 건축)은 비교적 신축 건물에 해당함. 최근 실거래 사례 중 유사 연식의 M펠리체(37.05㎡, 3억원)를 고려할 때, 본건의 시세는 제곱미터당 약 810만원 이상으로 추정 가능. 감정가(292,000,000원)는 제곱미터당 약 1147.8만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었으나 신축 연식 등을 반영한 것으로 보임.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제101동 제11층 제1104호.

사용승인일: 2021년 7월 29일.

이용 상태: 조사일 현재 다세대주택으로 이용 중.

설비 내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기, CCTV, 주차장 등이 구비되어 있음.

주변 시설: '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이함. 주변 지도 분석 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 리스크: 임차인 이*의 보증금 및 차임이 미상으로, 향후 예상치 못한 채무 발생 가능성이 존재함. 대항력은 없으나 금액 미상이라는 점에 주의 필요.

매각 조건 리스크: 임차인 이성준(주택도시보증공사)과의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각으로, 해당 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성 있음.

공동담보: 물건 특수성에 따른 복합적인 권리 관계가 존재할 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 파크아리온 내 신축(2021년 준공) 다세대주택임. 입지 및 교통 여건이 양호하며, 비교적 신축 건물이라 상품성이 기대됨.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임차인 이성준(주택도시보증공사)과의 조건부 매각 사항과 임차인 이*의 보증금 미상 부분이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높으나, 신축 건물이라는 점과 향후 시장 상황 변화를 고려할 때 투자 가치를 평가할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 신축급 건물로, 내외부 상태 및 관리 용이성이 우수할 것으로 예상됨.

* 우수한 교통 환경: 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어남.

* 복합 상권: 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 풍부함.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정으로, 권리 분석이 비교적 명확함 (단, 임차인 관련 조건 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 292,000,000원

주변 시세: 유사 연식(2018년)의 M펠리체(37.05㎡)가 2026년 5월 300,000,000원(약 810만원/㎡)에 거래됨. 본건(25.44㎡)에 이를 적용 시 약 206,000,000원 수준.

감정가(약 1147.8만원/㎡)는 최근 실거래가 대비 높은 편으로, 경쟁 입찰 시 시세 반영이 중요함.

임차인 관련 조건부 매각 및 보증금 미상 임차인 존재 등 리스크를 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 함.

신축 건물이라는 점과 입지 조건을 감안하여, 시세 대비 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (시세, 감정가, 권리관계, 현장 시세 조사 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.