나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13450 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-464 오유지음 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울화일초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 ‘오유지음’ 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 2022.02.18) 외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택/단지형다세대로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13450 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 56-464 오유지음 제5층 제501호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

332,000,000원

1.5. 토지 면적

16. 89㎡ (약 5.11평)

1.6. 건물 면적

25. 30㎡ (약 7.65평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주OOOOOOO

1.10. 건물명

오유지음

1.11. 건축년도

2022년 2월 18일

1.12. 층수

5층 / 6층

1.13. 전용 면적

25. 30㎡ (약 7.65평)

1.14. 분양 면적

건물 전용 면적 기준 (별도 분양 면적 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울화일초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 지장이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 대상 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.; 아파트, 대상 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

2.5. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

최근 거래된 주변 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 강서구 화곡동 830-5번지 소재 'M펠리체(2018년 건축, 37.05㎡)'가 300,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 809만원)

* 2026년 5월, 강서구 화곡동 343-28번지 소재 '한양(2000년 건축, 53.84㎡)'이 255,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 473만원)

* 2026년 5월, 강서구 화곡동 956-27번지 소재 '기린아트빌라(1995년 건축, 41.32㎡)'가 169,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 408만원)

본건은 2022년식 신축 건물로, 주변 연식 대비 최신 축에 속합니다. 면적은 25.30㎡로 비교적 작은 편이나, 연식과 유사한 'M펠리체(2018년 건축, 37.05㎡)'의 거래 가격(300,000,000원)을 고려할 때, 본건의 가치를 산정하는 데 참고할 수 있습니다.

2.6. 주변 혐오시설 유무

현장 조사 및 제공된 정보를 바탕으로 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거지역 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류

부동산강제경매

3.2. 채권자

주OOOOOOO

3.3. 말소기준권리

갑3. 압류 (고양세무서장, 2023년 1월 17일 접수)

3.4. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 압류(갑3)보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을3. 주택임차권 (서진호, 2022년 5월 3일 확정, 2022년 5월 30일 전입)은 말소 대상으로 분류되었습니다.

* 갑4. 강제경매 (주택도시보증공사, 2025년 11월 26일 접수) 역시 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.6. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 거주자: 서진호)

* 보증금: 345,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 30일

* 확정일자: 2022년 5월 3일

* 배당신고일자: 2024년 6월 10일

* 대항력: 없음 (해당 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 비고: 본 물건은 임차인 서진호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차인 보증금에 대한 매수인의 인수 부담은 없습니다.

3.7. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2022-02-23, 김민지)

* 갑2: 소유권이전 (2022-05-30, 송자영)

* 갑3: 압류 (2023-01-17, 고양세무서장, 말소기준권리)

* 갑4: 강제경매 (2025-11-26, 주택도시보증공사, 채권금액 345,000,000원)

* 을3: 주택임차권 (2024-06-10, 서진호, 보증금 345,000,000원, 말소 예정)

3.8. 권리분석 요약

본건은 채권자인 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 늦은 임차권(을3)은 소멸 예정입니다. 또한, 임차인은 대항력이 없으며, 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인은 임차보증금 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

3.9. 채권 총액

345,000,000원 (갑4. 강제경매 채권 금액 기준)

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 도시형생활주택이 주를 이루고 있습니다. 주변에 학교(서울화일초등학교 인근), 공원, 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활 편의성이 양호합니다. 최근 인근 지역에서 다세대 주택들의 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 특히 신축 건물일수록 상대적으로 높은 가격에 거래되는 경향을 보입니다. 본건은 2022년 준공된 신축 건물로서, 연식과 상태 면에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕, 지상 6층 건물 중 5층 (사용승인일: 2022.02.18)

* 내부 마감: 외벽 치장벽돌, 창호 새시

* 설비: 통상적인 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 갖춤

* 주변 시설: 서울화일초등학교 인근, 다양한 상업시설 및 편의시설 위치

* 교통: 인근 버스정류장 소재

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 다양한 규제 지역(공항보호지구, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 재건축/재개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 채권 총액(345,000,000원)이 감정가(332,000,000원)를 초과하므로, 입찰 경쟁 시 가격이 상승할 가능성이 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경, 공동담보' 등의 특수 물건 정보는 경매 진행 과정이나 채권 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 깨끗한 도시형생활주택으로, 매각 시 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 또한, 주변 편의시설 및 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 신축 건물의 장점을 고려할 때, 실거주 또는 임대 목적 투자 시 긍정적으로 검토해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 신축 건물로 내부 상태 및 관리가 용이합니다.

* 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다.

* 서울 강서구 내 주거 선호 지역에 위치하고 있습니다.

* 실거주 목적 시 즉시 입주 가능한 상태입니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 시세, 건물의 신축 연식, 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 300,000,000원 수준으로 예상됩니다. 이는 유사한 신축 건물인 'M펠리체'의 거래 가격(300,000,000원)을 참고한 것으로, 낙찰가는 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 인수되는 임차보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 순수하게 건물의 가치와 시장 상황을 반영하여 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.