나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13566 [1] 서울특별시 도봉구 창동 601-90 유진주택 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리감정 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인:2002.04.29), 외벽: 드라이비트 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택: 방3,거실,주방,욕실,발코니,현관)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측, 북서측, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역(지구단위계획수립가능여부도시계획과사전협의),소로3류(폭8m미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세 대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트용도한정).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13566 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 601-90 유진주택 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 254,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 25.57㎡ (약 7.73평)

토지 지분: 25.575㎡ (약 7.74평)

건물면적: 55.30㎡ (약 16.73평)

건물 지분: 55.3㎡ (약 16.73평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 유진주택

신주소: 서울특별시 도봉구 덕릉로61길 35 (창동)

사용승인일: 2002년 4월 29일

구조: 철근콘크리트조, 평스라브지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 (본건은 5층)

건축면적: 122.54㎡ (약 37.06평)

연면적: 497.12㎡ (약 150.38평)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 환경은 보통입니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2020년 1월 30일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권액 121,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 전부 말소될 예정이거나 말소되었습니다. (갑2, 갑3, 갑9 소유권이전; 을8 근저당; 갑15, 갑16, 갑17 가압류; 갑20 강제경매)

등기부상 총 채권액은 188,156,382원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 동향 (최근 실거래가 기반)

주변 다세대주택의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* 2026년 7월 8일 거래된 창동 360-1번지 소재 "들꽃향기마을" (2015년식, 99.41㎡, 6층)이 59,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,962,750원에 해당합니다. 이 물건은 비교적 신축이며 면적이 넓다는 특징이 있습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 창동 448-73번지 (1996년식, 33.82㎡, 1층)가 15,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,466,276원에 해당합니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 창동 698-1번지 소재 "선덕그랑빌(바)" (2003년식, 38.43㎡, 5층)이 16,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,375,753원에 해당합니다.

본건(55.30㎡, 2002년식, 5층)의 감정가는 254,000,000원으로, 평당 약 1,518,231원에 해당합니다. 이는 주변 유사 연식 및 면적의 다세대주택 실거래가 수준과 유사하거나 다소 높은 편으로 판단됩니다. 신축 및 대형 면적의 경우 더 높은 가격대가 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 단지 남서측 인근에 창림초등학교가 위치하며, 도봉중학교, 창동고등학교 등도 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있으며, 창동역 일대의 상업시설 및 대형마트(이마트, 홈플러스 등) 이용이 편리합니다.

* 공원: 창골어린이공원, 월천공원 등 녹지 공간을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법률상 제한을 받고 있습니다.

* 도시지역, 준공업지역 (지구단위계획수립가능여부 도시계획과 사전협의)

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이제한지역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트용도한정)

이러한 제한사항은 향후 건물 이용이나 거래 시 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 내용은 관련 부서에 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임대관계가 미상입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 다세대주택으로, 창림초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 비교적 양호합니다. 교통 여건 또한 차량 및 대중교통 이용이 편리한 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득할 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 토지이용계획상의 다양한 제한사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다. 주변 시세 대비 감정가 수준은 합리적인 편으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 동북권의 주거지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 등기 권리 취득이 가능합니다.

* 학군 및 편의시설 인접: 창림초등학교 등 교육시설과 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 254,000,000원입니다. 주변 다세대주택 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 물건 가치는 평당 약 138만원 ~ 147만원 수준으로, 본건의 평당 감정가(약 152만원)는 시장가 대비 다소 높은 편으로 볼 수 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 230,000,000원에서 240,000,000원 사이를 권장합니다.

본 물건의 적정 입찰가로 235,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.