나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73673 [1] 경기도 의정부시 의정부동 556-8 수정샤인빌 에이동 7층 702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부등기소" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설, 근린공원 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 7층 702호로서 사용승인일;2018.05.02 외벽;시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등 내벽:벽지도배, 타일붙임 창호;샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(상세는 별첨 내부구조도 참조)로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 공동주택(오피스텔, 다세대, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-01-31)(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(그림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(그림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73673 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 556-8 수정샤인빌 에이동 7층 702호

건물명: 수정샤인빌

용도: 다세대주택

토지면적: 28.90㎡ (약 8.74평)

건물면적: 62.80㎡ (약 18.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 255,000,000원

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 권리자 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부등기소" 남서쪽 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설, 근린공원 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 동측 약 10미터, 남측 약 8미터, 서측 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 소로 1류(10m~12m), 소로 2류(8m~10m), 소로 3류(8m 미만) 도로에 접합되어 있습니다.

* 제한사항: 그림유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 건물입니다.

* 층수: 총 8층 중 7층에 위치한 702호입니다.

* 사용승인일: 2018년 5월 2일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 마감: 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생, 난방, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 2025타경73673 (강제경매개시결정, 2025년 11월 26일 접수) 입니다.

* 분석 결과:

* 등기구분 갑2 (2018-06-15) 소유권이전 (조서희): 말소 예정입니다.

* 등기구분 을3 (2024-07-19) 주택임차권 (김행수, 보증금 250,000,000원): 인수 대상입니다. (대항력 있음, 전입일 2022-06-09, 확정일자 2022-03-28)

* 등기구분 갑3 (2024-02-26) 소유권이전 (이춘자): 말소 예정입니다.

* 등기구분 갑4 (2025-11-26) 강제경매 (주택도시보증공사): 말소 기준권리로 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 3번 주택임차권 (임차인: 김행수)

* 임대차보증금: 250,000,000원

* 전입일자: 2022년 6월 9일

* 확정일자: 2022년 3월 28일

* 주의사항: 본 임차인은 대항력이 있으므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-09

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2024-07-19

* 대항력: 있음

* 총 인수 보증금: 0원 (경매 절차상 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되어, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 물건명세서상 '잔액 인수' 가능성이 명시되어 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인 김 은 대항력이 있으므로, 배당 결과에 따라 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 금액이 2억 5천만원으로 명확하게 확인되나, 배당을 통한 전액 변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변시설: "의정부등기소" 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리성을 갖추고 있습니다.

* 토지이용: 주로 공동주택(오피스텔, 다세대) 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 지역 특성: 제2종일반주거지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설 및 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 그림유치원 관련 보호구역이 소재하여 교육 환경을 고려해야 합니다.

* 공공시설: 의정부등기소 등 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 비록 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되나, 만일 배당 부족분이 발생할 경우 매수인이 2억 5천만원의 임차 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 부분은 총 투자 비용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례들의 가격과 본 물건의 면적을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 비교 사례의 노후도: 제공된 최근 매매 사례들의 건축 연도가 본 물건(2018년식)보다 훨씬 오래되어(1994년~1998년식), 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 의정부동에 위치한 2018년식 신축 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태 면에서 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 법원 배당으로 보증금 전액 회수가 예상되더라도 '잔액 인수' 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가보다 다소 낮을 것으로 추정됩니다. 따라서 낙찰가 산정 시 이러한 점들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년식 건물로 최신 시설 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 의정부 시내 접근성이 좋고, 생활 편의시설 및 공공기관 이용이 편리합니다.

* 잠재적 수익률: 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 적정 수준의 낙찰가로 매입할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 255,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 승원빌라(38차,나동) 51.78㎡ (약 15.66평): 110,000,000원 (2026년 7월 9일) -> 평당 약 700만원

* 삼일빌라 32.05㎡ (약 9.69평): 102,500,000원 (2026년 7월 6일) -> 평당 약 1,058만원

* 대성빌라 44.48㎡ (약 13.46평): 110,000,000원 (2026년 7월 4일) -> 평당 약 817만원

* 본 물건(62.80㎡, 약 19평, 2018년식)의 면적과 신축 연도를 고려할 때, 비교 대상 건물들(1994년~1998년식)보다 높은 가치를 가집니다. 보수적으로 평당 900만원 ~ 1,000만원 수준을 적용 시, 시장 가치는 약 171,000,000원 ~ 190,000,000원으로 추정됩니다.

* '인수 보증금 합계: 0원' 분석에 따라, 임차인 보증금 250,000,000원은 매수인이 직접 인수하는 비용으로 간주하지 않고, 예상 입찰가를 시장 가치 수준에서 산정합니다.

* 다만, 감정가가 255,000,000원임을 감안할 때, 시세 대비 낙찰가율을 고려하여 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이러한 분석을 토대로, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 결정 하는 것을 권장합니다.

* 특히, 1차 입찰 시에는 190,000,000원 수준으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 향후 재감정 또는 추가 유찰 시 입찰가를 재조정할 필요가 있습니다.

* 추가 확인 사항: 본 물건은 다세대주택으로, 실제 현장 방문을 통해 내부 상태, 관리 현황, 주변 환경 등을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 임차인 보증금 관련 법원 배당 내역을 면밀히 검토하여 최종 인수 금액을 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.