나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13552 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-26 아름아트빌 제1층 제103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 중소형 아파트, 근린생활시설 등이 혼 재하는 일반주택지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층건 내 제1층 제103호로서 (사용승인일: 2001.11.19), 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 임.

이용상태

다세대주택(안방1, 방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니3, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건 축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./20 25.8.31.~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관 한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 본건 기호(가) 구분건물에는 제시외 건물(기호㉠)이 소재하는바, 향후 건축법 상 이행강제금 부과 및 철거나 원상복구 등의 시정명령 소지가 있는바 경매 진행시 유의하시 기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 3-26 아름아트빌 제1층 제103호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13552 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 233,200,000원입니다.

건물면적은 50.21㎡ (약 15.19평)이며, 제시외 건물 6.00㎡ (약 1.82평)가 포함되어 있습니다.

토지면적은 27.24㎡ (약 8.24평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 중소형 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주택지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

* 본건 남측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2022년 6월 13일자 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2022카단810830, 채권액 5,006,623원)입니다.

* 등기부등본상 소유권 이전, 주택임차권(말소예정), 가압류, 강제경매, 압류 등이 기재되어 있으나, 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 28일

* 확정일자: 2021년 5월 3일

* 배당신고일자: 2023년 7월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 일반 주택지역 내에 위치하며, 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변에 기본적인 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 부분은 충족될 수 있습니다.

* 대규모 상권과는 거리가 있어 상업적 가치보다는 주거지의 안정성에 중점을 둔 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 가까운 거리에 서울신흥초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 대중교통 이용은 버스정류장을 통해 가능하며, 차량을 이용한 도심 및 인근 지역 접근성이 보통 수준입니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 6.00㎡의 제시외 건물이 소재하여 건축법상 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 등의 시정명령 대상이 될 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한 사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (2025.03.27~, 2년 / 2025.09.11~, 3년)

* 장애물제한표면구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 특정 용도, 아파트 등에 적용되며 지정 기간 상이) - 본 물건에 해당될 수 있으므로 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 해당 조건이 매각 이후에도 유효한지, HUG 인수조건 변경 사항이 정확히 무엇인지 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 다세대주택으로, 서울신흥초등학교 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에는 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 대부분 소멸될 예정이며, 임차인과의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 낙찰자가 인수하는 임차보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 제시외 건물 존재 및 토지이용계획상의 다양한 제한 사항은 잠재적 리스크 요인이므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 부담 없음: 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경이 긍정적으로 작용할 수 있으며, 이에 대한 구체적인 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가 요약표에 따르면 본건의 감정가는 233,200,000원입니다.

제시된 최근 매매 사례 정보를 분석한 결과,

* 2026년 5월 1일, 시흥동 838-14 원형아트빌 (2002년 건축, 전용면적 55.19㎡)이 28,000만원 (280,000,000원)에 거래되었습니다.

* 본건은 2001년 건축된 다세대주택으로, 전용면적 50.21㎡입니다.

원형아트빌의 거래 사례(2002년식, 55.19㎡, 28,000만원)와 비교할 때, 본건의 감정가(233,200,000원)는 해당 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차보증금이 없고, 제시외 건물 및 토지이용 제한 등의 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 저평가된 가능성을 고려할 수 있습니다.

따라서, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.