나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13588 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-20 제나동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「서울화일초등학교」 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남서측 근거리에 지하철역(2·5호선: 까치산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트,연와조 슬래브위기와지붕 지상4층 지하1층건 내 제4층 제402호로서 (사용승인일: 1992.02.21) - 외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 완경사지대 내에 있는 세장형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 2~4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13588 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-20 제나동 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 건축물 구조: 철근콘크리트, 연와조 슬래브 위 기와지붕 지상 4층 지하 1층 건물 중 제4층 제402호

* 사용승인일: 1992년 2월 21일

2.

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 23.79㎡ (약 7.19평)

* 토지지분: 23.79㎡ (약 7.19평)

* 건물면적: 48.87㎡ (약 14.78평)

* 건물지분: 48.87㎡ (약 14.78평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.

1.3. 기타 기본 사항

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 임대관계: 미상

2.

1.2. 입지조건

2.

1.2. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「서울화일초등학교」 남측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대·연립주택 등이 밀집한 전형적인 주거지대임.

* 주변 환경은 보통 수준임.

2.

1.2. 2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 남서측 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재함.

* 인근에 간선 및 지선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통임.

2.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역

2.

1.3. 권리분석

2.

1.3. 1. 채권자 및 경매 정보

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 경매구분: 부동산강제경매

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13588 (1)

2.

1.3. 2. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2020년 11월 10일

* 확정일자: 2020년 10월 16일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 주택임차권 등기 (을3)

2.

1.3. 3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (접수일자 2022-05-04)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권 (말소 예정)

* 갑구 9번 국민건강보험공단 압류 (말소기준)

* 갑구 10번 주택도시보증공사 가압류

* 갑구 11번 김포시 압류

* 갑구 12번 서울보증보험 강제경매개시결정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 없음 (지상권 개요만 있으나 내용 불명확)

* 등기부채권 총액: 245,000,000원

2.

1.3. 4. 특이사항 및 매각 조건

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: 임차인 및 임차권 승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

* 물건명세서 참고사항: 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

* 인수 보증금 합계: 0원

2.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 서울특별시 강서구 화곡동의 다세대·연립주택 밀집 지역으로, 서울화일초등학교 인근의 일반적인 주거지역임.

* 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주의 지역 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

* 주거지로서의 안정적인 수요가 예상되는 지역임.

2.

1.5. 생활정보

2.

1.5. 1. 건물 내부 및 설비

* 이용상태: 다세대주택 (방 2개, 욕실, 거실, 주방, 현관 등)으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

2.

1.5. 2. 주변 편의시설

* 인근에 서울화일초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 주거지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

* 주변 지역 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않음.

2.

1.6. 잠재적 리스크

2.

1.6. 1. 건물 노후화

* 건축 연도가 1992년으로 약 34년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

2.

1.6. 2. 토지이용계획 제한

* 공항 관련 구역, 토지거래계약 허가구역 등 도시계획법상 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 재건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

2.

1.6. 3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 실제 명도 시 점유자 확인 및 협의 과정이 필요할 수 있으나, 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됨.

* 매각조건 상의 임차권 포기 및 말소 조건이 명확히 이행되는지 최종 확인 필요.

2.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있음.

* 권리관계 상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력 또한 없어 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 다만, 건축 연도가 오래되었고 토지이용계획 상의 여러 제한이 존재한다는 점은 고려해야 함.

* 명도 관련 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 매각 조건상의 임차권 포기 및 말소 조건 이행 여부는 반드시 확인해야 함.

2.

1.8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동은 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 다세대주택의 안정적인 가치 유지가 기대됨.

* 까치산역 역세권 지역으로, 교통 편의성이 좋음.

* 매각 조건으로 인해 인수되는 임차 보증금이나 명도 리스크가 없어 비교적 안전한 투자가 가능함.

2.

1.9. 예상 입찰가

2.

1.9. 1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월) 분석 결과:

* 2019년식, 전용 19.98㎡(약 6.04평)이 216,000,000원 (평당 약 3,576만원)에 거래됨. (신축 효과 반영)

* 1986년식, 전용 37.44㎡(약 11.32평)이 150,000,000원 (평당 약 1,325만원)에 거래됨.

* 2002년식, 전용 37.56㎡(약 11.36평)이 160,000,000원 (평당 약 1,408만원)에 거래됨.

* 본건은 1992년식, 건물면적 48.87㎡(약 14.78평)임.

* 1986년식 및 2002년식 사례의 평당 단가(약 1,300만원 ~ 1,400만원)를 적용하여 본건 면적에 대한 시세를 추정하면, 약 19,200만원 ~ 21,400만원 범위로 산출됨.

* 본건의 감정가 177,000,000원은 이러한 추정 시세 범위보다 다소 낮게 책정된 것으로 보임.

2.

1.9. 2. 예상 입찰가 산정

* 본 물건은 매수인이 인수할 임차 보증금이 0원이며, 권리관계 또한 말소 대상이므로 명도 및 권리 하자 리스크가 매우 낮음.

* 최근 시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 1.9억 원 ~ 2.1억 원 수준으로 추정되나, 보수적인 접근이 필요함.

* 감정가 177,000,000원을 기준으로, 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 175,000,000원에서 195,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 부근에서 적극적으로 참여하는 전략이 유효할 수 있음.

* 최종 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.