나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13429 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-65 엠제이504 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "한광고등학교" 남동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교 통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층중 3층 302호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 504-65 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면 구역(원추표면), 상대보호구역, (2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도: 아파트 기간: 2025.10.20~.2026.12.31) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13429 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-65 엠제이504 제3층 제302호

건물용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

준공일: 2022년 06월 15일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 327,000,000원

토지면적: 30.49㎡ (약 9.22평)

건물면적: 38.39㎡ (약 11.61평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "한광고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다.

대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

외국인 등 특정 대상자는 토지거래허가를 받아야 하는 구역입니다. (2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~.2026.12.31 해당 기간 내 아파트 등 거래 허가 구역)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 서울남부지방법원의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.11.26)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸됩니다.

감정가: 327,000,000원

채권액 합계 (등기부 기준): 296,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 296,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 09월 15일

확정일자: 2023년 08월 10일

대항력: 없음

비고: 본 물건은 임차인 이 및 주택임차권 승계인이 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025.11.26)

소멸 예정 권리: 을구 1번 주택임차권 (이 , 2025.03.11 접수, 말소 예정) 및 기타 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

4. 상권 분석

4.1. 주변 건물 및 시세

본 물건과 같은 MJ504 건물 내 또는 유사 연식 및 면적의 인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석했습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

2026년 5월, M펠리체(830-5) 빌라 (2018년 준공, 전용 37.05㎡)가 30,000만원 (3억 원)에 거래되었습니다.

본 물건은 2022년 준공으로 M펠리체보다 신축이며, 전용면적이 38.39㎡로 유사합니다.

다른 사례로는 2000년 준공된 한양빌라(343-28, 전용 53.84㎡)가 25,500만원, 1995년 준공된 기린아트빌라(956-27, 전용 41.32㎡)가 16,900만원에 거래된 바 있습니다.

본 물건의 감정가(327,000,000원)는 신축 연식과 면적을 고려할 때 시장 가치 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 3층에 위치합니다.

건물 외벽은 석재 붙임으로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택입니다.

급배수, 개별난방(도시가스), 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주위 편의시설

인근에 각급 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료로는 확인되지 않습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 조건 관련 사항

매각 조건에 따라 임차인 이 는 보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소해야 합니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금이 없음을 의미합니다.

그러나 해당 조건은 매각 허가 시 확정되는 사항이므로, 입찰 전 법원 매각물건명세서를 반드시 최종 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 소재지는 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공)의 도시형생활주택입니다.

권리 분석상 인수할 임차보증금이 없으며, 말소기준권리보다 선순위 권리 또한 없어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

단, 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 특이사항이 있으므로, 이에 대한 법원의 최종 결정 및 조건을 반드시 확인해야 합니다.

인근 시세 대비 감정가가 적정한 수준으로 보이며, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2022년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

인수할 임차보증금이 없어 투자금 회수 부담이 적습니다.

강서구 지역의 주택 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 면적 및 신축 연식의 인근 빌라 시세는 약 30,000만원 (3억 원) 수준입니다 (2026년 5월 M펠리체, 37.05㎡, 30,000만원 거래 사례).

본 물건은 2022년 준공으로 신축이며, 면적(38.39㎡) 또한 유사합니다. 감정가는 327,000,000원입니다.

인수할 권리 및 보증금이 없고 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 시세와 감정가를 종합하여 산정한 예상 입찰가는 315,000,000원 내외로 판단됩니다.

경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 305,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.