나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13431 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-61 여의도아리스타 제3층 제309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "당산중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철2호선 및 9호선인 "당산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 업무시설(오피스텔) 건물 내 제3층 제309호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)' 임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

중앙난방시스템, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 버드나루로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13431 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-61 여의도아리스타 제3층 제309호

용도: 오피스텔

건물명: 여의도아리스타

준공일자: 2021년 7월 12일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.47㎡ (약 1.35평)

토지 지분: 4.4684㎡ (약 1.35평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물 지분: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 가격 정보

감정가: 206,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동에 소재한 "당산중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 유사한 오피스텔, 주상용 건물, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 및 9호선 "당산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등의 규제를 받고 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 유무)

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과 상, 본건 소재지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원 2025타경13431 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025년 11월 26일)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 관계

현재 파악된 임차인 정보는 주택도시보증공사(문 )입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (문 )

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021년 7월 26일

확정일자: 2021년 7월 26일

배당신고일자: 2024년 11월 18일

대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 기준)

3.3. 등기부 요약 및 인수 가능 권리

등기부상 임차권 관련 사항은 다음과 같습니다.

* 을1: 주택임차권 (문지영), 2021년 7월 26일 전입, 2024년 2월 27일 확정일자. (말소)

* 을1-2: 1번 임차권 경정 (금액: 189,000,000원), 말소: 인수

이러한 등기부 요약 정보 중 '을1-2' 항목의 '말소: 인수' 표시는 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있음을 시사합니다. 또한, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 명시된 점과 '주의사항'에서 임차인의 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각 조건으로 제시하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 임차인 관련 보증금 또는 권리에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필수적입니다.

3.4. 채권 총액

본 건 등기부 채권 총액은 189,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 당산동 일대는 오피스텔, 주상복합, 주거 시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 "여의도아리스타" 오피스텔의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 13일: 157,000,000원 (전용면적 약 20.22㎡)

* 2026년 3월 19일: 148,000,000원 (전용면적 약 20.26㎡)

* 2026년 5월 24일: 178,000,000원 (전용면적 약 20.04㎡)

이를 바탕으로 환산한 3.3㎡당 평균 시세는 약 7,960,000원 수준입니다. 본 건의 전용면적(19.83㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 5천 8백만 원 선으로 추정됩니다. 이는 감정가(2억 6백만 원)보다 상당 부분 낮은 수치입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

단지 주변으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한 "당산중학교"가 인접해 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선과 9호선 당산역이 도보 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'대항력: 없음'으로 명시된 임차인 현황과 달리, 등기부상 '1번 임차권 경정'이 '인수'로 표시되어 있습니다. 이는 매수인에게 임차 보증금 잔액에 대한 인수 부담이 발생할 가능성을 내포합니다. '주의사항'에 임차인의 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 매각 조건으로 제시되었으나, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 감정가와 시세의 차이

본 건의 감정가(206,000,000원)는 최근 실거래가 평균(약 1억 6천만 원) 대비 높은 수준입니다. 따라서 입찰 시 시세 대비 과도한 금액을 제시하지 않도록 주의해야 합니다.

6.3. 토지 이용 규제

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동에 위치하며, 지하철 2, 9호선 당산역을 이용할 수 있는 역세권 오피스텔입니다. 주변 상업 및 주거 시설과의 혼재로 인한 안정적인 수요가 기대되며, 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 임차인 관련 권리(등기부상 '인수' 표시)와 감정가가 현재 시세보다 높은 점입니다. 이 부분에 대한 정확한 파악과 권리 분석이 낙찰 후 발생할 수 있는 예상치 못한 손실을 방지하는 데 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지로 인한 높은 직주근접성과 교통 편의성

* 당산동 일대의 복합적인 상권 발달로 인한 안정적인 임대 수요

* 비교적 최근 연식(2021년 준공)의 오피스텔로 상품성 보유

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 관련 불확실성(등기부상 '인수' 표시)과 시세 대비 높은 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 매각 조건이며 등기부상 '인수' 표시를 간과해서는 안 됩니다.

* 감정가: 206,000,000원

* 최근 시세 환산가 (19.83㎡ 기준): 약 158,000,000원

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 현재 시세를 반영하고 잠재적 위험을 감안한 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다.

감정가의 70%~80% 수준을 고려 시, 약 1억 4천 4백만 원 ~ 1억 6천 4백만 원 사이에서 신중하게 판단할 것을 권장합니다.

실제 입찰가 결정 시에는 임차인의 보증금 인수 금액, 명도 비용, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.