나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13483 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 구로구 개봉동 소재 '개봉1동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 -층/ 지상 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021-04-01) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대 주택) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 약 8m내외, 북서측으로 약 3m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13483 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건물명: 지오펠리체

사용승인일: 2021년 04월 01일

총 층수: 5층 중 2층

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.32㎡ (약 6.15평)

토지지분: 20.32㎡ (약 6.15평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.97㎡ (약 9.07평)

1.4. 가격 정보

감정가: 277,000,000원

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, '개봉1동주민센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 대체로 보통 수준의 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측 및 남서측으로 약 8m 내외, 북서측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지 거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리 (주의: 임차인 관련)

본 물건은 임차인 관련 특별한 인수조건이 명시되어 있습니다. 임차인 이민영 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 별도의 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 주요 권리 분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-12-05)

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 이형준 외 2명 (2021-04-14)

* 주택임차권: 이민영 (264,000,000원, 2023-07-27, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-26, 말소)

총 등기부채권액: 1,412,756,629원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-22, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이민영)

보증금: 264,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-06-25, 확정일자: 2021-05-25, 배당신고일자: 2023-07-27, 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 인근에는 근린생활시설도 분포하고 있어 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다. 건물 자체에도 제1종근린생활시설(소매점) 용도가 포함되어 있습니다.

4.2. 상권 현황

주변은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의 시설 위주로 구성되어 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 '개봉1동주민센터'가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 교통

주변에 다수의 학교가 존재하며, 개봉역을 중심으로 한 교통망이 발달해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

5.3. 주변 환경

지역은 비교적 주거 환경이 안정적이며, 공원 및 체육시설 등 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 협조 조건

임차인 이민영과 주택도시보증공사가 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행된다는 점은 권리관계 정리에 긍정적이나, 해당 조건 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래 허가구역

지정된 토지거래 허가구역으로서, 매수인이 외국인이거나 특정 용도로 토지를 이용할 경우 관련 절차 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후도 대비 신축

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물이지만, 주변에 재개발 사업이 예정되어 있어 향후 지역 변화에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 여부

현재 제공된 정보와 검색된 자료 내에서 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 시설 현황에 대한 추가적인 조사나 현장 확인을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 권리관계 상으로는 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 조건이 있으나, 임차인이 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의한다는 조건으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 이는 잠재적 리스크를 완화하는 요인입니다. 다만, 감정평가액 대비 주변 유사 물건의 실거래가 추이를 면밀히 비교 분석하고, 토지거래 허가구역 등의 규제 사항을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울시 내 위치: 수도권 핵심 지역에 위치하여 잠재적 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 권리관계 정리: 임차인과의 조건부 매각으로 명확한 권리 승계 가능성이 높습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 면적으로, 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 277,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 건물에 대한 직접적인 비교 데이터는 제한적입니다. 제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례(2026년 3월)는 다음과 같습니다.

* 2012년식, 72.48㎡: 220,000,000원 (평당 약 10,000,000원)

* 1986년식, 53.37㎡: 100,000,000원 (평당 약 6,211,180원)

* 2002년식, 44.64㎡: 175,000,000원 (평당 약 12,962,963원)

본건은 2021년식 신축 건물이며, 전용면적 29.97㎡ (약 9.07평)입니다. 비교적 최신 연식의 거래 사례에서 평당 10,000,000원에서 12,962,963원의 가격대를 형성하고 있습니다. 신축이라는 점을 감안하여, 가장 높은 거래 사례의 평당가를 적용하더라도 약 117,600,000원 수준이 됩니다.

그러나 본건의 감정가는 277,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다. 경매 물건은 일반적으로 감정가를 기준으로 일정 비율 할인된 가격으로 입찰이 이루어집니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 78% 수준을 예상 입찰가로 산정합니다.

예상 입찰가: 약 216,060,000원

이는 권리 분석 및 주변 시세 동향을 종합적으로 고려한 잠정적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 추가적으로 확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.