나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13510 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제3층 제312호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '신도림역' 남측 인근에 위치하고 주위는 오피스텔, 상업업무용부동산, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건은 광대소각에 접하여 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 인근에 신도림역(지하철1, 2호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 제3층 312호로서 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시등 마감임.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기본적인 전기설비, 개별난방설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지설비, 주차시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 광로(공원로6길)와 접하고 북동측으로 소로(공원로8길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접함), 가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 44-5번지에 위치한 비즈트위트레인보우 제3층 제312호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13510(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 105,000,000원입니다. 토지 면적은 2.43㎡(약 0.74평)이며, 건물 면적은 15.17㎡(약 4.59평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 1, 2호선 신도림역 남측 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 주위에는 오피스텔, 상업업무용 부동산, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 남동측으로는 광로(공원로6길), 북동측으로는 소로(공원로8길)와 접하여 차량의 진출입이 용이합니다. 신도림역세권이라는 입지적 장점으로 인해 유동인구가 많고 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

본 물건이 소재하는 건물은 비즈트위트레인보우로, 철근콘크리트구조이며 지하 3층, 지상 20층 규모입니다. 2012년 6월 5일에 사용승인을 받았습니다. 본 건은 해당 건물의 제3층 제312호이며, 내부 이용 상태는 공부상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 되어 있습니다. 건물에는 위생 및 급배수설비, 기본적인 전기설비, 개별난방설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 가로구역별최고높이제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 1일 금천세무서장의 압류(갑11)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 관련 권리: 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 있었습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-08, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-18, 확정일자 2019-10-23, 배당신고일자 2024-03-29, 대항력 없음. (을1 주택임차권 등기되어 있으나 말소 예정)

* 기타 권리: 금천세무서장 및 금천구의 압류, 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 등기가 있었으나 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

* 주의사항: 본 건은 임차인 및 임차권 승계인인 서울보증보험(주)이 매수인에 대한 대항력 있는 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 SGI 인수조건 변경과 관련된 사항으로, 낙찰자는 임차인 관련 보증금 승계 부담이 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 신도림역 인근 지역은 서울의 주요 교통 허브 중 하나로, 대규모 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 주변에 아파트 단지들이 있어 주거 편의 시설 이용도 용이합니다. 젊은층과 직장인 수요를 모두 흡수할 수 있는 상권으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 신도림역(1,2호선)이 인접해 있어 서울 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다. 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 신도림역 주변의 백화점, 쇼핑몰, 대형마트, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 본 건물 자체에도 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 주변의 다른 오피스텔, 도시형생활주택과 함께 주거 지역을 형성하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* SGI/서울보증보험 관련 조건: 본 건은 서울보증보험(주)의 대항력 포기 조건부 매각입니다. 명시된 조건이 이행되지 않을 경우 매각 절차에 영향을 미칠 수 있으나, 현재 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 건물 노후화: 2012년 준공으로 신축 건물은 아니므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일(아파트 대상), 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일(외국인 등 대상)까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 소유권 이전 시 관련 법규를 준수해야 함을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신도림역이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고, 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. SGI의 대항력 포기조건부 매각이라는 특수성을 고려할 때, 명확한 권리 인수가 가능합니다. 소형 면적의 원룸형 주택으로 임대 수익 창출 또는 실거주용으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신도림역 역세권의 뛰어난 입지 및 교통 편의성.

* 모든 권리가 소멸되는 명확한 권리 인수 조건.

* 임차인 관련 인수 보증금 0원으로 추가 부담 없음.

* 도시형생활주택으로서의 임대 수익 잠재력.

* 소형 면적으로 인한 환금성 및 투자 접근성.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 105,000,000원입니다. 최근 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 건물(2012년 준공)의 경우, 3.3㎡당 약 45,570,000원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적 15.17㎡(약 4.59평)에 이를 대입하면 약 210,000,000원 수준의 시세가 추정됩니다. 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 보수적인 접근과 공격적인 접근을 고려하여, 보수적으로는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이, 공격적으로는 160,000,000원 이상까지도 고려해 볼 수 있습니다. 최적의 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 달라질 수 있으나, 최소 감정가 대비 110% 이상을 고려하여 120,000,000원 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.