나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52274 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 서연중학교 남측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물 등의 용도복합건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 전철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 3층 305호로서, 외벽 : 외장타일마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 (주거용)오피스텔로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 천장부착식에어컨설비, 승강기설비, 주차장(자주식, 기계식), 각종 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 평지로서 오피스텔 및 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측 두면이 세로 수준의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 건축선.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 후면 "내부구조도"에서 보는 바와 같이 일부 상부공간이 소재하고 있는 통칭 "복층형"이니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52274 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 3층305호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 22,200만원

* 토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

* 건물면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2018년

* 층수: 3층 (총 10층)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 서연중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 각종 주거용, 주상용, 업무용, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 다양한 근린생활시설 등이 소재하여 지역 내 중심적인 입지를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리에 지하철역이 소재하여 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북동측 및 남동측으로 세로 수준의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 건물 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 2월 1일 접수된 최문희 근저당권 (300,000,000원) 입니다.

* 강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 2025년 11월 27일 접수되었습니다.

* 등기부상 소유권이전/신탁 등기 말소, 지분압류 말소 기록 등이 확인됩니다.

* 총 등기부채권액은 540,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 방가이

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/확정일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(우예림)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-20

* 확정일자: 2022-09-20

* 배당신고일자: 2024-02-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 내용 참고 (상세 내용은 물건명세서 확인 필요).

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이거나, 물건명세서상의 조건에 따라 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 HUG(주택도시보증공사)의 임차권은 대항력 포기 및 말소 조건 하에 진행되어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업 시설

본건은 'THE연희힐'이라는 오피스텔 및 도시형생활주택 건물 내에 위치합니다. 연희동 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물이며, 본건은 3층 305호입니다.

* 내부 마감: 외벽은 외장타일, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 천장 부착식 에어컨, 승강기, 주차장(자주식, 기계식), 각종 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 특이사항: 통칭 "복층형"으로 일부 상부 공간이 존재하여 공간 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 편의 시설

* 교육 시설: 본건 남측 인근에 서연중학교가 위치합니다.

* 기타 시설: 주변에 공원, 공공시설, 다양한 종류의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권

HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권이 존재했으나, 매각으로 소멸되는 조건(대항력 포기, 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소)으로 진행됩니다. 인수 보증금은 0원이지만, 해당 조건의 정확한 이행 여부를 법원 확인 및 현장 조사를 통해 검증하는 것이 필수적입니다.

6.2. 복층형 구조

내부 복층 구조는 공간 활용도를 높일 수 있으나, 실제 도면상 면적과 현황의 일치 여부, 그리고 복층 공간의 실질적 활용 가능성에 대해 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26~2026.8.25), 아파트 용도에 대한 허가 구역(2025.10.20~2026.12.31)으로도 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축선 규제가 존재합니다.

6.4. 혐오시설 여부

일반적인 지도 검색 및 주변 환경 정보 분석 결과, 본건 인근에 일상생활에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 신축급(2018년 준공) 오피스텔로, 서연중학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 우수합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주변 상권 또한 양호한 편입니다.

권리 분석상 HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권이 매각 조건으로 소멸될 예정으로, 매수인이 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권'이라는 특이사항은 법원 문서 및 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

건물 내 복층 구조는 공간 활용성을 높이는 장점이 있으나, 이와 관련된 실제 면적 및 규제 사항은 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 일부 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서대문구 연희동 지역의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태 양호 기대.

* 권리 관계 명확성: HUG 임차권 등 복잡한 권리 관계가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 인수 부담 감소.

* 복층 구조의 장점: 공간 활용도를 극대화하여 거주 만족도 또는 임대 수익 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물(THE연희힐, 18.92㎡)은 다음과 같은 가격에 거래되었습니다.

* 2025년 6월 11일: 16,800만원

* 2025년 4월 10일: 22,000만원

* 2026년 3월 20일: 18,000만원

최근 거래가격을 평균하면 약 18,933만원이며, 가장 최근 거래가액은 18,000만원입니다. 본건의 감정가는 22,200만원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이러한 시세 및 감정가 정보를 바탕으로 잠재적 가치를 평가합니다.

권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없고, 건물 자체의 장점을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용한 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 거래가인 18,000만원을 기준으로, 경쟁 입찰 가능성을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 17,500만원 ~ 18,500만원

이는 시세 대비 합리적인 수준이며, 최종 입찰가는 본건의 권리관계에 대한 최종 확인, 현장 조사를 통한 물건 상태 점검, 그리고 입찰 참여자의 시장 분석 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.