나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13550 [1] 서울특별시 구로구 온수동 82-2 우석캐슬빌 제4층 제405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수역(지하철1호선, 7호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 공장, 근린생활시설등이 소재하 는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건 소재 건물 내까지 차량의 진·출입이 자유롭고, 인근에 온수역(지하철1호선, 7호선) 및 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 내 4층 405호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내부 : 인테리어 마감 등(탐문에 의함), 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 개별난방설비, 주차장설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로, 공동주택 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 각각 포장 도로(소로2류 및 세로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임. ②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 현관보안 및 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 재 확인하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13550 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 온수동 82-2 우석캐슬빌 제4층 제405호

건물구분: 다세대주택

감정평가액: 239,000,000원

토지 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 면적: 36.16㎡ (약 10.94평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수역(지하철 1호선, 7호선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입은 자유로우며, 인근에 온수역과 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리로는 2025년 10월 16일 접수된 윤석원 근저당권공동담보목록(15,000,000원)이 해당됩니다. 현재 진행 중인 경매는 2025년 11월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(230,000,000원)에 의한 것입니다.

집합건물 등기부상으로 확인되는 주요 권리로는 소유권이전(곽종순, 이현수, 신동식) 및 주택임차권(배으뜸, 230,000,000원)이 있습니다. 주목할 점은 배으뜸 임차인의 주택임차권이 등기부상 '말소'로 기재되어 있다는 사실입니다.

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(배으뜸)는 2021년 6월 30일 전입하였으며, 보증금 230,000,000원에 차임은 0원입니다. 확정일자는 2021년 7월 12일, 배당신고일자는 2023년 8월 16일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔여 보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 승계하지 않아도 됨을 의미합니다.

등기부채권 총액은 245,000,000원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 4층 405호이며, 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있습니다. 내부는 인테리어 마감(탐문조사)으로 추정되며, 샤시 창호가 설치되어 있습니다.

이용 상태는 공동주택(다세대주택)으로 사용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 개별난방 설비, 주차장 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 대지 및 도로에 비해 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 북동측으로 포장 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

주변에는 주거시설 외에 공장과 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 특정 혐오시설은 지도상에서 즉시 확인되지 않으나, 공장의 존재 여부는 현장 재확인이 필요합니다.

1.4. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 230,000,000원입니다. 비록 해당 임차인이 대항력이 없고, 매수인에게 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로 매수인의 직접적인 보증금 승계 위험은 없으나, 만약 매각으로 인해 임차인이 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우, 해당 금액이 HUG의 보증채무와 연관되어 복잡한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 감정가(239,000,000원)가 채권 총액(245,000,000원)보다 낮아, 채권자들이 배당받지 못하는 금액이 발생할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

건축물대장상 용도가 공동주택(다세대주택, 16세대) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 표기되어 있어, 향후 전유부분의 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 상이할 경우 문제가 될 수 있습니다. (기타참고사항: 현장조사 시 폐문으로 내부 확인에 제한이 있었음을 명시)

1.5. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 온수역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 및 토지 면적은 소형으로 1인 가구나 소규모 가족에게 적합할 수 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환 청구 포기 조건으로 매각이 진행된다는 점은 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, 감정가가 총 채권액보다 낮다는 점과 주변 공장 부지의 영향 가능성은 추가적인 검토가 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 온수역 역세권 입지로, 교통 편의성이 우수합니다.

* 임차인의 대항력이 없고, 보증금 반환 채무를 매수인이 인수하지 않는다는 점은 큰 장점입니다.

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 사례(동진빌라, 36.99㎡, 505,000,000원)와 비교했을 때, 본건의 감정가(36.16㎡, 239,000,000원)는 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다. 이는 시세 차익을 통한 투자 가치가 높을 수 있음을 시사합니다.

1.7. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(36.99㎡)의 동진빌라가 2026년 3월 505,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(36.16㎡)의 시가총액을 추정하면 약 493,650,000원 수준으로 계산됩니다.

본건의 감정가는 239,000,000원이며, 총 채권액은 245,000,000원입니다.

임차인의 보증금 반환 채무 인수 부담이 없는 점과, 시세 대비 낮은 감정가를 고려할 때, 입찰 시에는 감정가 대비 약 10~20% 가량 상향하여 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 280,000,000원으로 산정합니다. 이는 시세 대비 여전히 상당한 할인율을 확보하면서도, 경쟁 입찰에서 유리한 위치를 선점할 수 있는 가격입니다.

* (참고) 인근 실거래가 분석:

* 성원빌라 (68.53㎡): 2026년 3월 42,500,000원 (425,000,000원) → ㎡당 약 620,000원

* 동진빌라 (36.99㎡): 2026년 3월 50,500,000원 (505,000,000원) → ㎡당 약 1,365,000원

* 성원빌라 (68.53㎡): 2026년 3월 71,000,000원 (710,000,000원) → ㎡당 약 1,036,000원

* 본건 감정가 (36.16㎡): 239,000,000원 → ㎡당 약 6,610,000원 (죄송합니다, 위의 ㎡당 가격은 오기입니다. 다시 계산하겠습니다.)

* (정정) 인근 실거래가 분석:

* 성원빌라 (68.53㎡): 2026년 3월 425,000,000원 → ㎡당 약 6,200,000원

* 동진빌라 (36.99㎡): 2026년 3월 505,000,000원 → ㎡당 약 13,650,000원

* 성원빌라 (68.53㎡): 2026년 3월 710,000,000원 → ㎡당 약 10,360,000원

* 본건 감정가 (36.16㎡): 239,000,000원 → ㎡당 약 6,610,000원

위 실거래가 분석을 바탕으로, 본건의 감정가(㎡당 6,610,000원)는 유사 면적의 동진빌라(㎡당 13,650,000원) 대비 상당히 낮습니다. 이에 따라 본건의 시장 가치는 ㎡당 1,000만원 이상으로 평가될 수 있으며, 36.16㎡ 기준으로는 최소 361,600,000원 이상으로 추정됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 수준을 고려하여 350,000,000원으로 조정하는 것이 합리적입니다. 이는 감정가 대비 약 46% 높은 금액이며, 시장가치 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.