나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13536 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제12층 제1203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주 상복합건물, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시 설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층, 지상 13층 건 내 제12층 제1203호로서 (사용승인일: 2021.07.29), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 지하 자 주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 6필지 일단의 사다리형 토지로서, 근생/오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 10m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2, 5 공히; 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 202 5.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12. 31), 건축선(2019-04-03)임. 일련번호 3, 4, 6 공히; 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상 대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 진성배의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13536 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제12층 제1203호

* 용도: 다세대주택 (집합건물)

* 건물명: 파크아리온

* 사용승인일: 2021년 7월 29일

* 감정가: 298,000,000원

* 토지면적: 9.18㎡ (약 2.78평)

* 토지지분: 9.18㎡ (약 2.78평)

* 건물면적: 25.18㎡ (약 7.62평, 전용면적)

* 건물지분: 25.18㎡ (약 7.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 상복합건물, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항)

* 상대보호구역, 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 도로상태: 본건 북서측 약 40m, 남서측 약 10m, 남동측 약 4m 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각물건은 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2025년 11월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부상 갑3)입니다.

* 집합건물 등기부상 소유권보존(2021.08.11), 소유권이전(2021.12.01), 주택임차권(2023.10.05, 진성배, 337,000,000원, 말소), 강제경매(2025.11.27, 주택도시보증공사, 337,000,000원, 말소) 등의 권리가 등재되어 있습니다.

* 등기사항에 기재된 임차권(진성배)은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 양광호: 보증금 3,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2024.04.29, 대항력 있음. 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다.

* 주택도시보증공사 (진성배): 보증금 337,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.12.01, 확정일자 2021.11.16, 배당신고일자 2023.10.05, 대항력 없음.

* 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 진성배의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인 양광호의 보증금 300만원은 정보가 불완전하여 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, HUG 관련 조건부 매각 내용을 종합적으로 고려할 때 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 화곡동 일대는 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 다수의 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 소형 주거 시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래 사례 분석:

* 2026년 7월 1일, 인근 366-36번지 다세대주택 (19.98㎡, 4층) 21,600만원 거래 (㎡당 약 108만원).

* 본 물건(25.18㎡)에 유사 단가를 적용 시, 약 27,200만원 수준으로 시세가 형성될 수 있습니다.

* 현재 감정가 298,000,000원 대비 주변 시세는 다소 낮게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 건물 자체 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 화원중학교, 서울신정초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 12층 고층에 위치하여 채광 및 조망이 양호할 수 있습니다.

* 건물 내 주차시설(지하 주차) 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

* 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 양광호: 보증금 300만원, 전입일자 2024.04.29. 확정일자, 배당신고일자 미상으로 정보가 불완전합니다. 비록 '인수 보증금 0원' 표기 및 HUG 관련 조건이 있지만, 잔액 보증금 인수 가능성에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가를 받아야 합니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 현재 시점(2026년 7월)에는 유효 기간입니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 물건명세서상 임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 현재 점유 및 임대차 계약의 구체적 내용을 추가 확인해야 합니다. (단, 임차인 현황에 명시된 임차인 외 추가 점유 가능성)

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축 건물로, 화곡역 역세권에 위치한 집합건물입니다.

* 권리상 인수 부담이 적을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 양광호와 관련된 불확실성은 잔액 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높은 편이므로, 입찰 시에는 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 토지거래허가구역 및 공항 관련 규제는 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2021년 준공)으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 인근 상업, 업무 시설 발달로 소형 주택의 임대 수요가 꾸준합니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 권리 관계 명확화 및 낙찰자 인수 부담 감소 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원

* 인근 실거래가 분석 결과 (25.18㎡ 기준 약 27,200만원) 및 보수적인 투자 관점을 고려할 때, 예상 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 범위로 제안합니다.

* 이 범위는 감정가의 약 84% ~ 87% 수준에 해당합니다.

* 입찰 시에는 최신 시세 변동 및 권리 관계에 대한 최종 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.