나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13558 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1023-4 명성팰리스 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-19) (서울특별시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13558 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1023-4 명성팰리스 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 332,000,000원

토지면적: 18.81㎡ (약 5.69평)

토지지분: 18.81㎡ (약 5.69평)

건물면적: 41.90㎡ (약 12.67평)

건물지분: 41.9㎡ (약 12.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 정보:

- 사용승인일: 2017년 8월 16일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제4층 제404호

- 용도: 도시형생활주택-단지형다세대주택 (총 16세대, 오피스텔 12호, 근린생활시설 2호)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 도로 상태: 본 건의 동측으로 중로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 을1 근저당 (최진호, 70,000,000원, 2022-11-08 접수)이 말소기준권리입니다.

* 을2 주택임차권 (강현정, 372,000,000원, 2023-11-17 말소)

* 갑14 강제경매 (주택도시보증공사, 372,000,000원, 2025-11-27 말소)

* 모든 권리는 말소기준권리보다 늦거나 해당되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인 강 )

* 보증금: 372,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-05

* 확정일자: 2021-10-19

* 배당신고일자: 2023-11-17

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 매수인에게 승계되는 권리는 없습니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

* 주변 용도: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 건축물 정보: 명성팰리스는 2017년에 건축 허가를 받아 사용 승인된 건물로, 지하 1층부터 지상 9층까지 도시형생활주택 16세대, 오피스텔 12호, 근린생활시설 2호로 구성되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25, 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어 거래 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "독산초등학교"가 북동측 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: "독산초등학교"가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 교육환경보호구역 및 상대보호구역에 해당하므로 서울특별시남부교육지원청을 통한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도, 매수인에게 그 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 이해관계 및 절차 진행을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 상대보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 권장)

7. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 독산동에 위치한 명성팰리스 아파트(도시형생활주택)로, 독산초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태 및 관리가 양호할 것으로 기대됩니다. 가장 큰 특징은 채권자이자 임차인으로 주택도시보증공사(HUG)가 얽혀 있다는 점입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건상 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 진행되므로 권리 분석상 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG와의 복잡한 채권 및 보증금 처리 관계는 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 부분입니다. 전반적으로 입지와 건물 연식을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 미인수: 임차인(HUG)의 보증금 372,000,000원이 매수인에게 승계되지 않으므로, 낙찰가에 따라 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최근에 지어진 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 독산동 지역 잠재력: 금천구의 지속적인 도시 개발 및 정비 사업으로 인한 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 332,000,000원

최근 매매 사례:

* 서울 금천구 독산동 882-17, 성주아트빌 (2014년식, 49㎡, 3층): 335,000,000원 (2026년 7월 2일)

* 서울 금천구 독산동 1046-22, 한백아트 (2016년식, 29.81㎡, 2층): 310,000,000원 (2026년 7월 1일)

* 서울 금천구 독산동 1022-18, 별담채 (2020년식, 28.56㎡, 5층): 265,000,000원 (2026년 7월 3일)

본 물건의 건물 면적은 41.90㎡(약 12.67평)로, 인근 시세와 비교 시 유사한 면적대의 매물 가격이 2억 6천 5백만 원에서 3억 3천 5백만 원 선에서 거래되고 있습니다. 본건의 감정가 3억 3천 2백만 원은 최근 거래 사례의 상단에 위치하고 있으며, 건물 연식(2017년)을 고려하면 합리적인 수준으로 보입니다.

매수인이 임차인(HUG)의 보증금을 인수하지 않는다는 조건과 HUG가 채권자라는 점을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회가 있습니다. HUG의 배당 여부 및 최종적인 잔액 처리 조건 등 복잡한 상황을 감안하여, 최근 매매 사례의 중간값 및 감정가를 참고하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최종 예상 입찰가: 315,000,000원

(입찰 전 HUG의 배당 현황 및 관련 절차에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.