나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10274 [2] 경상남도 창녕군 영산면 죽사리 218-1 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①은 경상남도 창녕군 길곡면 증산리 소재 '길곡면행정복지센터' 북서측 인근에 위치
하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사 지세 내 부정형 토지로서 '주택 건부지' 및 일부 '도로' 상태임.

인접 도로상태

기호 ① 남서측으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 ①의 제시목록 상 지목은 '대' 이나 현황 일부 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ① 지상에 소재하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지
가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ① 및 인접 지상에 걸쳐 후첨‘사진용지’와 같이‘냉장창고’1식 소재하나 이전이
용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는
지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소
상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ② : 멸실추정 됨.
- 기호 ②-1 : 토담 시멘트기와지붕(현 강판스레트 및 스레트지붕) 단층 건으로
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

- 기호 ② : 멸실추정 됨.
- 기호 ②-1 : '주택' 상태임.

설비내역

- 기호 ② : 멸실추정 됨.
- 기호 ②-1 : 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

기호 ① 남동측으로 인접한‘경상남도 창녕군 길곡면 증산리 402-2번지’지상에 후첨
‘사진용지’와 같이 종물 및 부합물 성질의 제시외 건물 1동(화장실) 소재하나 타 지상에
소재하는 바 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 ②-1의 제시목록 상 소재지는 '경상남도 창녕군 길곡면 증산리 400'이나 현황
'경상남도 창녕군 길곡면 증산리 400, 402-2' 양 지상에 소재하니 참고하시기 바람.

- 기호 ②-1은 제시목록 상 '시멘트기와지붕' 이나 현황 '강판 스레트 및 스레트 지붕'이니
참고하시기 바람.

- 기호 ②-1은 제시목록 상 면적(19.83㎡)과 실측면적(약 58.0㎡)이 다소 상이한 바 평가
목적을 고려 실측면적을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ②는 현장조사시 동일성 인정되는 물건이 소재하지 않으며 멸실된 것으로 추정되는 바
평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 ③은 경상남도 창녕군 영산면 죽사리 소재 '죽사1구 부녀경로당' 북동측 인근에 위치
하는 구분건물로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ③까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

- 기호 ③ : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 중 2층 202호로서

외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

'연립주택' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '연립주택 건부지' 상태임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 서측으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-03-17)<경상남도 문화재보호 조례>,
역사문화환경보존지역(2023-10-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10274 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 죽사리 218-1 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 50,000,000원

토지면적: 72.77㎡ (약 22.01평)

건물면적 (전용면적): 77.16㎡ (약 23.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영산농업협동조합

특이사항: 대항력있는 임차인, 재매각

주의사항: 재매각 물건임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창녕군 영산면 죽사리 소재 죽사1구 부녀경로당 북동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락 및 농경지가 혼재하여 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 도로상태: 물건지 서측으로 아스콘 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 83,091,007원 (근저당 78,000,000원 + 가압류 5,091,007원)

* 말소기준권리: 2014년 3월 24일 접수된 영산농업협동조합 근저당권

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2013년 1월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위인 임차인 김 은 대항력이 있으나, 보증금이 최저매각가격(50,000,000원)보다 낮아 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 협의나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (1997-07-25, 성낙순)

* 소유권 이전 (2011-03-18, 박강태, 35,000,000원)

* 근저당 (2014-03-24, 영산농업협동조합, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2024-05-22, 한국투자저축은행, 5,091,007원) - 말소

* 임의경매 (2025-03-17, 영산농업협동조합, 66,454,535원) - 말소

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 무궁화빌라, 1992년 준공, 철근콘크리트구조, 3층 건물 중 2층 202호, 전용면적 77.16㎡ (약 23.34평).

* 최근 시세: 제공된 JSON 정보에 따르면, 본 물건과 동일한 주소(경상남도 창녕군 영산면 죽사리 218-1)의 연립다세대 주택(무궁화빌라)이 2026년 5월 18일 41,000,000원(4,100만원)에 직거래된 이력이 있습니다.

* 시세 분석: 최근 실거래가가 감정가 50,000,000원보다 낮은 41,000,000원에 형성되어 있어, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 죽사1구 부녀경로당 인근에 위치합니다. 상세한 편의시설 정보는 부족합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 교육/병원: 해당 지역의 구체적인 교육 및 병원 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금이 최저매각가보다 낮아 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 절차 진행 시 추가 협상이 필요할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 해당 물건은 이전에 매각이 완료되지 못하여 재매각되는 건이므로, 이전 유찰 사유에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 지적경계 불분명: 정확한 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있으며, 측량 결과에 따라 이용 상황이나 점유 현황이 달라질 수 있습니다.

* 토지 현황: 공부상 지목은 '대'이나 현황 일부 '도로'로 이용되고 있습니다.

* 건물 면적 차이: 제시목록상 면적과 실측 면적 간에 다소 차이가 있어 실측 면적 기준으로 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 죽사리 218-1 소재 연립주택으로, 재매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 보증금액이 최저매각가보다 낮아 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 건물은 1992년 준공되었으며, 전용면적 77.16㎡(약 23.34평)입니다. 최근 동일 주소지에서 41,000,000원에 거래된 이력이 있어, 현재 시세는 감정가(50,000,000원) 대비 낮게 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 토지 지적경계 불분명 및 일부 도로 현황 등 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다. 재매각 물건임을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 반영: 2026년 5월 41,000,000원에 거래된 사례가 있어, 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 재매각 이점: 재매각 물건의 경우, 이전 입찰 경쟁률이나 사유 등을 고려하여 전략적인 입찰이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인: 비록 인수 부담은 없으나, 명도 시 임차인과의 원만한 합의를 통해 신속한 명도가 이루어진다면 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최저매각가격: 50,000,000원

* 최근 실거래가: 41,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 범위: 42,000,000원 ~ 48,000,000원

최근 실거래가 41,000,000원을 고려할 때, 감정가 50,000,000원보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 재매각 물건의 특성과 대항력 있는 임차인의 존재 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 10,000,000원을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.