나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103668 [2] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2024.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 일련번호 (1) - (3)은 공히 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 "문현역" 북동측 인근에 위치하는 보문엠타운 5층 504호, 2층 204호, 8층 804호로서 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건은 일련번호 (1) - (3) 까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 "문현역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2017년 11월 30일 준공되었으며
철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건 제5층 제504호, 제2층 제204호, 제8층 제804호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

일련번호 (1), (3) : 주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
일련번호 (2) : 주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로 아파트 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○문현동 475-6
일반상업지역 , 제2종일반주거지역(2017-12-13) , 방화지구
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

○문현동 475-8
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

○문현동 475-14
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

○문현동 476-1
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

○문현동 476-4
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정서 상 현황은 주거용 오피스텔로 이용중 임.
전세사기피해자의 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 그 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경103668 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 2층204호

용도: 오피스텔 (감정서 상 현황: 주거용 오피스텔로 이용 중)

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.16㎡ (약 8.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.76㎡ (약 21.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 169,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 "문현역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통망

본건은 서측 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있으며, 차량 통행이 용이합니다. 또한, 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 "문현역"에서 근거리에 있어 제반 교통 상황은 편리합니다.

2.3. 건축물 정보

건물명: 보문엠타운

준공일: 2017년 11월 30일

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 2층 204호 (철근콘크리트구조)

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감

창호: 샷시 창호

설비: 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 2일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당권(채권금액 501,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이유민

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 25일

* 확정일자: 2022년 6월 30일

* 배당신고일자: 2024년 5월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자에게 인수시킬 수 없습니다.

3.4. 등기부 요약 (총 채권액)

등기부상 총 채권 총액은 약 699,843,627원입니다. (근저당, 질권, 가압류 등 포함)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 포함되어 있어 주거 및 상업시설이 혼재하는 지역입니다. 문현역 인근으로 유동인구가 있으며, 아파트 단지 등 주거 배후 수요도 존재합니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

문현역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 있어 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획이나 유사 건물 공급 현황에 따라 임대 시세는 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 부산도시철도 2호선 문현역, 버스정류장 인근

* 상업시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 기타: 본건 주변 지역 개발 가능성에 따라 향후 편의시설 증가 예상

5.2. 교육시설

* 본건 토지이용계획 상 성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 임차인 이유민의 경우 대항력이 없으므로 보증금 회수는 배당을 통해 이루어져야 합니다. 배당이 부족할 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있으며, 이는 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 고려할 때, 점유자가 임의로 명도하지 않을 경우 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 상기 임차인 이유민은 대항력이 없으므로 명도 협의가 비교적 용이할 수 있습니다.)

6.3. 공시지가 및 토지이용계획 관련 리스크

해당 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구 등 복합적인 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 제한이 따르므로 건축 및 개발 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

6.4. 기타 리스크 (전세사기 피해자 우선매수)

감정서상 주거용으로 이용 중이며, 전세사기 피해자의 우선매수 신고 가능성에 대한 주의가 명시되어 있습니다. 전세사기 피해자 우선매수는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효될 수 있음에 유의해야 합니다. (본건 임차인 이유민의 경우 대항력 없음으로 인해 우선매수권 행사와는 별개로 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 준공된 지 비교적 오래되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 내부 이용상태는 직접 확인이 필요합니다. 등기부상 채무 총액이 시세 대비 높게 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 절차 및 전세사기 관련 유의사항은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 문현역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 도심 지역: 상업지역 및 주거지역이 혼재된 도심 지역으로 기본적인 임대 수요 확보 가능.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 토지 지분 활용 및 재건축/개발 가능성 고려 가능 (단, 현재 용도지역 제한 확인 필요).

* 낮은 감정가 대비 채권 총액: 시세 대비 저평가 가능성 시사 (정확한 시세 조사 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 169,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으며, 현재 파악된 채권 총액은 약 699,843,627원입니다.

주변 시세, 건물 상태, 명도 난이도, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 140,000,000원 ~ 155,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

(본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 시장 가격 및 현장 조사를 통해 반드시 재검토되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.