나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3569 [1] 서울특별시 송파구 문정동 115-4 문정쉐르빌 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제101호외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
창호 : PVC 창호등임.

이용상태

실지조사일 현재 기호(1)은 근린생활시설, 기호(2,3)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타사항 : 본건 기호(3)은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3569 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 115-4, 문정쉐르빌 1층 101호

신주소: 서울특별시 송파구 새말로19길 16 (문정동)

용도: 근린상가

감정가: 474,000,000원

토지면적: 24.14㎡ (약 7.30평)

토지지분: 24.14㎡ (약 7.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.60㎡ (약 11.68평)

건물지분: 38.6㎡ (약 11.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

주의사항: 토지 별도등기 있음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건축년도 (사용승인): 2023년 05월 19일

건축물 용도 (주용도): 공동주택, 근린생활시설 (본건 101호는 근린생활시설로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 07월 17일 접수된 수협은행의 근저당 (을1)입니다.

해당 권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

* 을구1~을구6: 수협은행 근저당 (2022-04-26 접수, 말소)

* 갑구10: 울산세무서장 압류 (2023-03-15 접수, 말소)

* 갑구11: 안신수 외 3명 가압류 (2023-04-10 접수, 말소)

* 토지 등기부채권 총액 (합산): 10,591,600,000원

* 집합건물 등기부 요약

* 갑구1: 소유권보존 (한국도시건설주식회사, 2023-07-17)

* 을구1: 근저당 (수협은행, 1,683,600,000원, 2023-07-17, 말소기준권리)

* 갑구2: 소유권이전청구권가등기 (이순임 외 6명, 2023-07-17)

* 갑구3: 압류 (울산세무서장, 2023-09-07, 말소)

* 갑구4: 압류 (국민건강보험공단, 2024-07-05, 말소)

* 갑구5: 압류 (수원지방검찰청여주지청 검사, 2024-07-24, 말소)

* 갑구6: 임의경매 (수협은행, 665,311,100원, 2024-12-17, 말소)

* 집합건물 등기부채권 총액: 1,683,600,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거지대와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치한 근린상가입니다.

주변의 배후 수요를 대상으로 하는 업종에 적합하며, 문정동 지역의 개발 현황과 연계하여 상권 발전 가능성을 평가할 수 있습니다.

인근에 장지동 주민센터가 위치하여 공공시설 접근성이 있습니다.

4.2. 업종 분석

실제 조사일 현재 기호(1)은 근린생활시설로 이용 중이며, 기호(2,3)은 다세대주택으로 이용 중입니다.

본건 101호는 근린상가로서, 인근 주거민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업종 등이 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위 환경이 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육시설 이용에 대한 규제 사항이 있을 수 있습니다. 해당 구역 내 학교와의 거리 및 제한 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

남서측으로 약 8미터 도로에 접하고 있어 접근성 측면에서 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

토지 등기부에 별도등기가 존재하며, 이는 토지의 소유권 또는 이용에 관한 특별한 제한이나 복잡한 권리관계가 있을 수 있음을 시사합니다. 매수 전 해당 등기의 구체적인 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 복잡한 권리관계

유동화물건, 공동담보 물건으로, 채권 관련 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높습니다. 토지 등기부의 높은 채권 총액은 주의가 필요합니다.

6.3. 집합건축물대장상 위반건축물

본 건물(문정쉐르빌)의 집합건축물대장상 위반건축물(기호 3)이 등재되어 있습니다. 해당 위반사항이 본건 101호와 직접적인 관련이 없더라도, 건물 전체의 가치나 향후 활용에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 내용을 확인해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

현재 임차인의 현황은 파악되었으나, 정확한 보증금 및 월세 등 임대 조건이 미상인 점은 인수 시 잠재적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동에 위치한 근린상가로, 건물면적 38.60㎡, 토지면적 24.14㎡를 포함하여 일괄 매각됩니다. 감정가는 474,000,000원입니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 복잡한 권리관계입니다. 특히 토지 등기부상의 높은 채권 총액과 '토지 별도등기' 표기는 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다. 또한, 집합건물로서 위반건축물이 등재된 점도 잠재적 리스크 요인입니다.

임차인과 관련해서는 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 합니다.

입지적으로는 주거와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교통 여건은 양호합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 서울 동남권의 입지

서울 송파구 문정동이라는 지리적 이점은 향후 지역 개발과 함께 가치 상승 가능성을 내포합니다. 신주소인 새말로19길 일대는 주거 및 상업 시설이 함께 발달하는 지역입니다.

8.2. 근린상가로서의 활용

배후 주거 단지를 대상으로 하는 근린상가로서, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 업종 선정에 따라 고정적인 고객 확보가 가능할 수 있습니다.

8.3. 일괄 매각의 이점

토지와 건물을 함께 취득함으로써, 향후 건물 활용이나 재건축 등 보다 유연한 의사결정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

다수의 권리관계 및 토지 별도등기, 위반건축물 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 고려 사항

* 토지 별도등기의 구체적인 내용 및 이에 따른 추가 비용 발생 가능성.

* 위반건축물 관련 처리 비용 또는 건축물 가치 하락 가능성.

* 권리 분석상 채권 총액이 높아 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수.

* 향후 임대 수익률 및 시장 가치에 대한 자체적인 실사 및 분석.

본 물건의 예상 입찰가는 상기 고려 사항들을 종합적으로 분석하고, 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 파악 이후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.