나이스옥션 법원경매 평택 2023타경52230 [1] 경기도 평택시 신장동 627-15 오페라하우스 디동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2023.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동 행정복지센터" 서측 근거리에 위치하며
부근은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지상4층건 내 디동 4층 402호로
(사용승인일 : 2006.04.18)
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등
창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지 및 인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서 다세대주택으로
이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내
- 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음
방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 내부구조도는 현장답사시 거주인 부재로 집합건축물대장상의
도면에 의거하였으며 현황과 차이가 있을 수 있으니 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같다.

* 사건번호: 평택지원 2023타경52230 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 627-15, 오페라하우스 디동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 134,000,000 원

* 토지면적: 89.62㎡ (약 27.11 평)

* 건물면적: 76.35㎡ (약 23.09 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 신한카드주식회사

* 특이사항: 재매각, 공동담보

* 주의사항: 특별매각조건, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

* 건물 사용승인일: 2006년 4월 18일

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같다.

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 디동 4층 402호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성됨.

* 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있음.

* 설비내역

위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 토지 및 도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등에 해당함. 이로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석된다.

* 말소기준권리

2022년 12월 26일 롯데카드 가압류 (수원지방법원 2022카단12291) 건이 말소기준권리가 되는 것으로 판단됨.

* 총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 약 101,302,850 원임.

* 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 2018년 1월 31일 (유석희), 2021년 5월 11일 (서상옥, 매매가 100,000,000 원)

* 가압류: 롯데카드 (2022.12.26, 8,499,646 원), 신한카드 (2023.01.10, 8,838,326 원), KB국민카드 (2023.01.12, 23,730,929 원), 우리금융캐피탈 (2023.01.30, 46,956,800 원), 우리카드 (2023.02.02, 13,277,149 원)

* 강제경매: 신한카드주식회사 (2023.12.06, 10,462,038 원, 사건번호 2023타경52230)

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 가압류 및 강제경매 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (지상권 개요만 있고 실제 지상권은 없는 것으로 보임)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됨.

임대 관계가 미상이므로, 실제 거주자가 있을 수 있으며 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거 지역에 속해 있다.

* 주거 지역 특성

주변이 다세대주택 및 단독주택 위주로 형성되어 있어, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 인근 편의시설

상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 소규모 상가, 병원 등)은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

주거 편의 및 생활 정보는 다음과 같다.

* 건축물 준공연도: 2006년 4월 18일 사용 승인.

* 주요 편의시설

신장1동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 지역임.

* 주거 환경

방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등 다세대주택으로서 일반적인 가족 구성원이 거주하기에 적합한 내부 구조를 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

본 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같다.

* 재매각 사유

재매각 물건이므로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 가능성이 있으며, 이는 가격 또는 권리상의 잠재적 문제를 시사할 수 있음.

* 임차인 현황의 불확실성

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획상의 제약

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 비행안전구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 리모델링 또는 용도 변경 시 관련 법규의 적용을 받아 제한이 발생할 수 있음.

* 군사 시설 인접

군사 시설 인근에 위치하여 소음 발생 가능성이 있으며, 비행안전구역으로 인한 건축 높이 제한 등 추가적인 행위 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 다세대주택으로, 2006년 준공된 재매각 대상 물건이다. 권리관계는 대부분 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임대 관계 미상이라는 명확한 불안 요소가 존재한다. 주위 환경은 일반적인 주거 지역으로서 보통 수준이며, 교통 접근성도 무난한 편이다. 토지이용계획상의 제한과 군사 시설 인접이라는 특이사항을 고려해야 한다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식(2006년)의 다세대주택임.

* 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있음.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능함.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정된다.

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(72.56㎡) 및 연식(2013년 준공)의 다세대주택인 B&BTown(신장동 624-30)이 2026년 5월 11,000만원에 거래되었음. 이 거래를 기준으로 평당 가격은 약 1,516,000 원 수준임.

본 건의 건물 면적은 76.35㎡(약 23.09 평)이므로, 이를 대입하면 약 115,750,000 원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됨.

* 감정가 및 최저매각가격

감정가는 134,000,000 원이며, 재매각 물건의 경우 통상 감정가의 80% 수준에서 최저매각가격이 결정됨. 이를 감안하면 최저매각가격은 약 107,200,000 원으로 추정됨.

* 종합 의견 및 예상 입찰가

최근 유사 거래 사례(110,000,000원)와 추정 시세(약 115,750,000원), 그리고 최저매각가격(약 107,200,000원)을 종합적으로 고려할 때, 임차인 관련 리스크 등을 감안하여 시세 수준에서 약간 상회하는 금액을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단된다. 재매각이라는 점을 감안하여 적극적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요하다.

* 최종 예상 입찰가: 120,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.