나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4409 [1] 부산광역시 기장군 철마면 구칠리 OO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 구칠리 소재 ""신리경로당"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야, 단독주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 도보 약 20분거리에 버스정류장이 소재하여 도로제반 교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 급경사의 남서하향의 경사지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 인접필지를 통하여 도보로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 '지적개황도' 및 '사진용지'와 같이 분묘1기가 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : 없음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각. 감정서 상 부정형 급경사의 남서하향의 경사지로 자연림 상태이고 지적도 상
맹지이며 인접필지를 통해 도보로 접근 가능하고 분묘1기 존재함.
공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4409 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 철마면 구칠리 산2

용도: 임야

감정가: 415,298,000원

토지면적: 25,884.00㎡ (약 7,830.2평)

토지지분: 15,973.0164㎡ (약 4,831.7평)

건물면적: 없음

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 철마면 구칠리 소재 "신리경로당" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장까지 도보로 약 20분이 소요되어 다소 불편함이 있습니다. 지적도상 맹지이므로 인접 필지를 통한 도보 접근만이 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 20일 신한카드 명의의 강제경매 개시결정(16,295,906원)입니다. 등기부상 2003년 김상화 및 박필예의 지분 이전(증여)으로 김도영에게 소유권이 이전된 이력이 확인되며, 해당 물건의 지분은 2025년 1월 20일 신한카드에 의해 강제경매 신청되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 법정지상권이 있으나, 성립 여부는 불분명합니다. 또한, 임차인 현황상 인수 보증금은 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 농경지 및 임야, 단독주택 등이 분포하는 농촌 지역에 해당합니다. 주변에 상업 시설이 밀집한 상권과는 거리가 멀며, 지역 특성상 개발이 제한된 자연녹지 지역입니다. 다만, 최근 철마면 구칠리 일원에 약 24만㎡ 규모의 대규모 반려문화공원 조성이 추진되고 있어(2026년 착공 예정) 지역 개발 잠재력 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건의 소재지인 기장군 철마면은 전반적으로 농업과 임업이 주를 이루는 지역입니다. 인근 신리경로당이 위치해 있으며, 대중교통 이용 시 약 20분 거리에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 접근성은 다소 불편한 편입니다. 주변의 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적이며, 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 환경으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 물건으로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 공유물 분할 협의 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며 인접 필지를 통한 도보 접근만 가능하여 차량 접근이 어렵고, 토지 이용 및 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 법정지상권 및 분묘기지권: 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 분묘 1기가 소재하고 있어 토지 이용 및 개발에 추가적인 법적 고려사항 및 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 상수원보호구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다. 특히, 회동수원지 인근 지역은 상수원 보호구역으로 지정되어 엄격한 규제를 받고 있으며, 일부 지역은 해제 요구가 지속되고 있습니다.

* 급경사지: 감정평가서 상 부정형 급경사의 남서하향 경사지로, 토지 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 제한: 공유자의 우선매수권 행사 시 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 다음 매각 기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 철마면의 자연녹지 지역 내에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 맹지, 급경사, 법정지상권 및 분묘기지권 존재 가능성, 다양한 토지 이용 규제 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 반려문화공원 조성이 추진되고 있어 향후 지역 환경 변화를 기대해 볼 수 있습니다. 지분매각 특성상 다른 공유자와의 협의가 중요하며, 이러한 제약 사항들을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지분매각을 통한 인근 토지 확보 가능성: 만약 인접 토지 소유자가 본 지분을 취득하거나, 매수인이 다른 공유자들과 협의하여 전체 토지를 확보할 수 있다면 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발제한구역 규제 완화 및 반려문화공원 조성 효과: 향후 개발제한구역 규제 완화 추이와 대규모 반려문화공원 조성 사업의 영향을 주시할 필요가 있습니다.

* 저감액 대비 토지 가치: 감정가 대비 지분 면적을 고려했을 때, 입찰 경쟁이 치열하지 않다면 토지 자체의 가치를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다양한 권리 분석 및 이용 제한 사항이 존재하므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 인수 보증금은 없으나, 지분 매각, 맹지, 개발제한구역 등의 제약 사항을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 권리 분석 및 현장 상황에 따라 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 의견이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 구체적인 현황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.