나이스옥션 법원경매 대전 2024타경114021 [1] 세종특별자치시 나성동 OOO OOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2024.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 남측 인근에 위치하는 "우빈가온" 제7층 제706호로서, 주위는 대규모 아파트단지, 상업 및 업무용 빌딩, 공공청사 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물 중 제7층 제706호로서,
(사용승인일 : 2015.02.09)
- 외벽 : 인조석 타일등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서 도시형생활주택 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측, 남동측, 남서측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경114021 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 715 우빈가온 7층706호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

토지 지분: 7.42㎡ (약 2.24평)

건물면적: 21.59㎡ (약 6.53평) (전용면적 기준)

건물 지분: 21.59㎡ (약 6.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

특이사항: 선순위 임차권 존재

주의사항: 인수되는 임차보증금 존재

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 나성동에 위치한 "우빈가온" 오피스텔 7층 706호입니다. "국세청" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주위에는 대규모 아파트 단지와 상업 및 업무용 빌딩, 공공청사 등이 혼재하는 지역입니다. 따라서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주변 교통: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계를 분석한 결과, 매수인에게 인수되는 선순위 임차권(을구 1번)이 존재합니다. 이는 매각으로 소멸되지 않으므로, 해당 임차인의 보증금 중 배당에서 전부 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 본 건의 말소기준권리는 강제경매(갑구 6번)이며, 말소기준권리보다 선순위인 을구 1번 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송 (송혜린)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 16일

* 확정일자: 2022년 1월 28일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 인수되는 보증금:

* 총 임차보증금: 110,000,000원

* 배당 예상액: 97,614,480원

* 매수인이 인수해야 하는 보증금: 12,385,520원 (총 임차보증금 110,000,000원에서 배당 예상액 97,614,480원을 제외한 금액)

* 주의 문구: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금 12,385,520원은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 세종특별자치시의 중심 상업지역에 해당하며, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력이 높은 곳입니다. 또한, 인근에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 확보할 수 있습니다. 건물 자체도 도시형생활주택, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 등 복합 용도로 활용 가능하여 상업적 가치가 높습니다.

5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트구조의 "우빈가온" 건물 중 7층 706호입니다. 2015년 2월 9일에 사용승인이 완료되었으며, 외벽은 인조석 타일 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지와 타일 등으로, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 임차보증금 110,000,000원 중 12,385,520원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전에 반드시 인수 금액을 정확히 파악하고 예상 총 매수 비용을 산정해야 합니다.

7. 종합 의견

세종시 중심 상업지역에 위치한 본 오피스텔은 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 명확히 존재하므로, 투자자는 이 점을 반드시 고려해야 합니다. 인수되는 보증금 12,385,520원을 감안했을 때, 총 매수 비용 대비 수익률을 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지역이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있어, 향후 지역 발전 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택 및 업무시설 용도로 다양하게 활용 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 비교적 작은 면적(21.59㎡)으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 낮을 수 있으나, 인수 보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석에 한계가 있습니다. 감정가는 100,000,000원이며, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금은 12,385,520원입니다.

일반적으로 낙찰가 산정 시에는 인수되는 임차보증금을 고려하여 감정가 또는 시세보다 낮게 입찰가를 결정합니다. 본 물건의 경우, 매수인이 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(100,000,000원) 수준이거나 그 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 인수 보증금 12,385,520원을 제외하고, 감정가 100,000,000원에서 이를 차감한 87,614,480원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 현장 조사를 통해 87,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 낙찰가 산정 방식을 기반으로 하며, 실제 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.