나이스옥션 법원경매 평택 2025타경563 [2] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-2 고덕지식공작소아이타워 7층729호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '해창5리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건소재 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 10층건 내 제7층 제728호, 제729호, 제730호로서,
외 벽:강화유리 마감.
내 벽:몰탈위 페인팅 마감.
창 호:페어그라스 및 샤시 창호임.

이용상태

공히 현황 '지식산업센터'로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 현황 '공업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 15m, 남측으로 로폭 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭
12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경563 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-2, 고덕지식공작소아이타워 7층 729호

용도: 지식산업센터

감정가: 172,000,000원

면적:

* 토지: 13.97㎡ (약 4.23평)

* 건물: 39.90㎡ (약 12.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-2, 고덕지식공작소아이타워 7층 729호에 소재합니다.

* '해창5리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 특히, 반경 2km 이내에 대규모 삼성전자 평택캠퍼스가 위치하여 산업적 연관성이 높은 입지입니다.

* 고덕국제신도시는 판교신도시와 같이 직장과 주거가 혼합된 자족도시로 개발이 진행 중입니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 북측으로 폭 15m, 남측으로 폭 12m 내외의 포장도로와 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

* 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 주요 거점 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 향후 SRT 지제역 및 KTX/GTX 노선 연장 등 교통망 확충이 예정되어 있어 미래 가치가 있습니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 현황

* 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 7층 729호입니다.

* 외벽은 강화유리, 내벽은 페인트, 창호는 페어그라스 및 샤시로 마감되었습니다.

* 본 건물(고덕 지식공작소 아이타워)은 총 302호실 규모이며, 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

* 공동 위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용 및 지구단위계획

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 '공업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)으로 지정되어 있으며, 도로 조건(중로 2류, 중로 3류)을 충족합니다.

* 가축사육제한구역 및 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 채권총액

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 09월 19일 접수된 신한은행의 근저당권(채권액 555,600,000원)입니다.

* 총 등기부채권액은 555,600,000원입니다.

* 2025년 03월 12일 접수된 신한은행의 임의경매개시결정(채권액 478,056,177원)이 등기되어 있습니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 소유권 및 특이사항

* 소유권 이전 등기는 2023년 09월 19일 심용식 명의로 신탁재산 처분으로 이루어졌습니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다. 해당 권리의 존부 및 내용 확인이 필요합니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 본 건의 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 내역은 현재 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라 할지라도, 추후 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 시장 현황 및 경쟁 심화

* 최근 평택 고덕신도시는 삼성전자 평택캠퍼스의 투자 속도 조절 영향 등으로 인해 지식산업센터 및 상가 공실률이 높은 상황입니다.

* 일부 지식산업센터는 감정가의 절반 이하로 유찰되는 등 시장 침체가 심화되고 있으며, 높은 임대료는 임차인 확보에 큰 장애 요인이 되고 있습니다.

* 본 건이 속한 고덕지식공작소 아이타워 또한 302호실 규모로, 경쟁이 치열한 시장 상황에서 안정적인 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.3. 2. 잠재적 수요

* 삼성전자 협력업체 및 관련 기업들의 배후 수요가 기대되는 입지입니다.

* 지식산업센터와 근린생활시설이 복합된 건물로, 입주 기업 종사자들을 위한 편의시설 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설 및 주거 환경

* 건물 내 근린생활시설 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 인근에 아파트 단지가 있어 주거 배후 수요를 형성하고 있습니다.

1.4. 2. 주변 환경

* 공원 등 녹지 공간과의 접근성이 양호한 것으로 알려져 있습니다.

* 다만, 지역 개발 과정에서 평택에코센터(폐기물 처리 시설)가 해창리 일대에 운영 중이며, 과거 불법 폐기물 매립으로 인한 토양 오염(불소 초과 검출) 사례가 보고되었습니다. 이는 주변 환경에 대한 잠재적 우려 사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 높은 공실률 및 임대시장 침체

* 다수의 기사에서 보도된 바와 같이, 고덕신도시 지식산업센터 시장은 심각한 공실 문제와 경쟁 심화에 직면해 있습니다. 이는 임대 수익률 저하 및 공실 장기화로 이어질 수 있습니다.

1.5. 2. 환경적 요인

* 본 건 소재지인 해창리 일대에서 보고된 폐기물 처리 시설(평택에코센터) 운영 및 과거 불법 폐기물 매립으로 인한 토양 오염 문제는 잠재적인 환경 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 환경 문제는 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.5. 3. 임차인 관련 불확실성

* 임대 내역이 미상이며 인수 보증금이 0원으로 파악되었으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 명확한 확인 없이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 4. 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않으므로, 해당 권리의 존부 및 내용에 따라 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 개발 잠재력이 높은 평택 고덕국제신도시에 위치한 지식산업센터라는 점에서 초기 투자 매력을 가질 수 있습니다. 삼성전자 캠퍼스와의 인접성, 향후 교통망 확충 등 긍정적인 요인도 존재합니다.

* 그러나 최근 언론 보도를 통해 드러난 심각한 공실률, 높은 임대료 부담, 그리고 과거 불법 폐기물 매립으로 인한 환경 오염 우려 등은 본 건의 투자 가치를 상당 부분 잠식할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 임대 내역 미상 및 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성 등 권리 관계의 불확실성 또한 고려해야 합니다.

* 따라서, 본 건은 현 시점에서는 신중한 접근이 요구되며, 철저한 현장 조사 및 추가적인 법적/환경적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 미래 개발 잠재력

* 평택 고덕국제신도시는 대규모 자족도시 개발 계획의 핵심 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 2. 산업 연계성

* 삼성전자 평택캠퍼스와의 근접성은 관련 산업 종사자 및 협력업체를 대상으로 하는 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

1.7. 3. 소형 면적 상품

* 약 12평대의 소형 면적으로, 비교적 낮은 초기 투자 부담으로 진입 가능한 상품입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 시장 침체, 높은 공실률, 환경적 리스크, 권리 관계의 불확실성 등 다수의 위험 요인을 안고 있습니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 확인되지 않은 점유자에 대한 명도 비용, 잠재적인 환경 정화 비용, 소멸되지 않는 지상권으로 인한 가치 하락 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가 172,000,000원 대비, 현재 시장 상황과 위험 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 입찰가는 감정가의 60~70% 수준에서 신중하게 고려하는 것을 제안하며, 이는 현장 방문 및 추가 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.