나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103668 [3] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2024.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 일련번호 (1) - (3)은 공히 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 "문현역" 북동측 인근에 위치하는 보문엠타운 5층 504호, 2층 204호, 8층 804호로서 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건은 일련번호 (1) - (3) 까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 "문현역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2017년 11월 30일 준공되었으며
철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건 제5층 제504호, 제2층 제204호, 제8층 제804호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

일련번호 (1), (3) : 주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
일련번호 (2) : 주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로 아파트 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○문현동 475-6
일반상업지역 , 제2종일반주거지역(2017-12-13) , 방화지구
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

○문현동 475-8
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

○문현동 475-14
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

○문현동 476-1
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

○문현동 476-4
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 그 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경103668 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 8층 804호

용도: 아파트 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

건물 구조 및 준공연도: 철근콘크리트구조, 2017년 11월 30일 준공

감정가: 185,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 19.81㎡ (약 5.99평)

건물 면적: 49.06㎡ (약 14.84평, 전용면적)

토지 지분: 19.806189814526775㎡ (약 5.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산 지하철 2호선 "문현역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 부산 지하철 2호선 "문현역"과 근거리에 있어 제반 교통 상황이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 각급 학교의 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 1월 2일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당권(채권액 501,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

본 건 경매로 인해 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등 등기부상 모든 권리가 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에는 현재 3명의 임차인이 조사되었으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 등기부상 주택임차권 역시 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 김 (보증금: 0원, 전입일자: 2024-01-11)

* 김 (보증금: 150,000,000원, 전입일자: 2024-01-19)

* 이 (보증금: 120,000,000원, 전입일자: 2023-11-16)

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 문현동 일대는 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 문현역 주변으로 다양한 식당과 카페가 밀집한 먹자골목이 형성되어 있습니다. 또한, 부산국제금융센터(BIFC)와 인접하여 금융기관 및 대형 오피스 건물이 있어 직장인 유동 인구가 많은 편입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(교도소, 화장장, 쓰레기 처리시설 등)에 대한 언급은 없으나, 과거 문현동 일부 지역이 공동묘지 터와 관련이 있었다는 자료가 있습니다. 이는 부동산 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 보문엠타운 내 8층 오피스텔로, 주변으로 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

문현역 인근에는 다양한 식당, 카페, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

본 건 인근에는 성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교 등이 위치하고 있습니다. 또한, 문현초등학교병설유치원이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수 신고

본 물건에는 공유자 우선매수 신고가 되어 있어, 경매 진행 시 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있습니다.

6.2. 전세사기 피해자 우선매수 관련 주의사항

전세사기 피해자의 경우 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납하여 우선매수권이 실효될 경우 이후 매각 기일에는 다시 행사할 수 없습니다.

6.3. 특이사항

감정평가서상 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 임차인 현황 조사 결과 및 등기부등본상 모든 임차인의 권리가 말소되는 것으로 나타나 낙찰자가 인수할 임차권은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력있는 임차인' 표기가 어떤 의미로 기재되었는지 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 남구 문현동에 소재한 본 보문엠타운 8층 804호는 지하철 2호선 문현역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높은 물건입니다. 2017년 준공된 신축 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 공유자 우선매수 신고, 전세사기 피해자 우선매수 관련 주의사항 등 권리 분석 및 매수 절차에 있어 특별한 고려가 필요한 사항들이 존재합니다. 모든 임차인의 권리가 말소 예정되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, '대항력있는 임차인'에 대한 표기가 잠재적 리스크로 작용할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 문현역 도보 접근 가능 거리로 교통이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 양호한 주변 환경: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 인수되는 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 185,000,000원이며, 현재 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 공유자 우선매수 신고 및 전세사기 피해자 우선매수 관련 특이사항은 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 명확한 법률 검토 후 예상 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (참고: 보문M타운의 실거래가 최고가는 2억 3천만원 수준으로 파악됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.